Где купить квартиру для сдачи в аренду в россии

Вопросом, какой район Москвы выбрать для покупки
квартиры, задаются многие, допуская при этом одну и ту же ошибку – выбирая
жилье «под себя». При этом, часто, не учитываются типичные предпочтения
арендаторов. Так для большинства важнейшими аспектами являются размер арендной
платы и расположение недвижимости.
В этом случае следует рассматривать наиболее
дешевые районы Москвы для покупки квартиры, расположенные вблизи Третьего
транспортного кольца или прилегающие к нему. Здесь расположено большое
количество бизнес-центров и офисных комплексов, а значит, поток желающих
арендовать квартиру, неплохо ознакомиться с планами строительства и
градоустройства. Возможно, район, который вы даже и не планировали
рассматривать, в ближайшее время получит свою станцию метро или электрички. То
есть привлекательность жилья сразу же вырастет, как и его потенциальная цена.

Выгодно ли купить квартиру в Московской области
для аренды?

Да, если речь идет о ближайшем Подмосковье. При
этом следует обратить особое внимание на районы вблизи железнодорожных станций
– это важный фактор для жилья, расположенного за пределами центра столицы.
Плюсом такого вложения является относительно невысокая стоимость недвижимости
за границами МКАД. А срок окупаемости и процент доходности может быть
даже выше чем в Москве! Например, однокомнатная квартира в городе Раменское
Московской области стоимостью 2400000 рублей может приносить ее владельцу 10 %
годовых от сдачи ее в аренду. А однокомнатная в микрорайоне Жулебино города
Москвы на улице Генерала Кузнецова стоимостью 5500000 рублей всего 6 % годовых.

Где купить квартиру для сдачи в аренду?

Если вы планируете сделать арендную плату –
постоянным источником своего дохода, необходимо подойти к выбору жилплощади как
можно тщательнее. То есть, обратиться к специалистам, которые не только
расскажут, как выбрать район для покупки квартиры, но и помогут учесть другие
важные факторы.

Где в России выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду

Допустим, у вас есть миллион рублей и вы хотите его выгодно вложить. Один из способов — купить однушку и сдавать ее. В Москве и Санкт-Петербурге цены на жилье завышены — чтобы окупить вложения, потребуются десятилетия. Мы узнали, как обстоят дела в регионах, и посчитали, через сколько лет окупится квартира и какую годовую доходность принесет.

Итак, вот миллион рублей на первоначальный взнос и желание за счет аренды гасить ипотеку.

В Челябинске

За сколько сдавать: 11 386 Р /месяц
Когда окупится: через 12 лет
Какая доходность: 8,4% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 1 626 779 Р
Срок ипотеки: 5 лет
Платеж по ипотеке: 11 386 Р /месяц

В Омске

За сколько сдавать: 11 493 Р /месяц
Когда окупится: через 13 лет
Какая доходность: 7,4% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 1 852 199 Р
Срок ипотеки: 6 лет
Платеж по ипотеке: 11 493 Р /месяц

В Красноярске

За сколько сдавать: 13 651 Р /месяц
Когда окупится: через 15 лет
Какая доходность: 6,6% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 470 401 Р
Срок ипотеки: 9 лет
Платеж по ипотеке: 13 651 Р /месяц

В Ростове-на-Дону

За сколько сдавать: 14 545 Р /месяц
Когда окупится: через 16 лет
Какая доходность: 6,1% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 866 746 Р
Срок ипотеки: 11 лет
Платеж по ипотеке: 14 545 Р /месяц

В Волгограде

За сколько сдавать: 11 565 Р /месяц
Когда окупится: через 17 лет
Какая доходность: 6% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 318 633 Р
Срок ипотеки: 10 лет
Платеж по ипотеке: 11 565 Р /месяц

В Самаре

За сколько сдавать: 14 334 Р /месяц
Когда окупится: через 18 лет
Какая доходность: 5,5% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 3 137 964 Р
Срок ипотеки: 12 лет
Платеж по ипотеке: 14 334 Р /месяц

В Перми

За сколько сдавать: 12 691 Р /месяц
Когда окупится: через 19 лет
Какая доходность: 5,4% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 838 345 Р
Срок ипотеки: 12 лет
Платеж по ипотеке: 12 691 Р /месяц

В Новосибирске

За сколько сдавать: 15 888 Р /месяц
Когда окупится: через 20 лет
Какая доходность: 5% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 3 802 025 Р
Срок ипотеки: 15 лет
Платеж по ипотеке: 15 888 Р /месяц

В Екатеринбурге

За сколько сдавать: 18 125 Р /месяц
Когда окупится: через 22 года
Какая доходность: 4,6% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 4 702 873 Р
Срок ипотеки: 17 лет
Платеж по ипотеке: 18 125 Р /месяц

В Казани

За сколько сдавать: 19 507 Р /месяц
Когда окупится: через 26 лет
Какая доходность: 3,9% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 5 991 677 Р
Срок ипотеки: 21 год
Платеж по ипотеке: 18 507 Р /месяц

В Нижнем Новгороде

За сколько сдавать: 14 599 Р /месяц
Когда окупится: через 27 лет
Какая доходность: 3,7% годовых

Полная стоимость квартиры, включая проценты: 4 702 568 Р
Срок ипотеки: 21 год
Платеж по ипотеке: 18 599 Р /месяц

Т⁠—⁠Ж, не вижу свой город!

Срок ипотеки рассчитан так, чтобы платеж равнялся арендной плате. При этом срок окупаемости — это отношение полной стоимости квартиры к годовому доходу от сдачи жилья, а доходность — отношение годового дохода от аренды к полной стоимости жилья. В расчетах не учитывались налоги, вычеты, затраты на страховку, ремонт и коммунальные услуги. Время простоя квартиры тоже не брали в расчет. Ставка доходности указана без учета реинвестирования.

Цены на жилье и аренду взяты с Домофонда, ипотечная ставка — 9,6% — это среднее значение по стране, по данным Центробанка

Если деньги есть, а недвижимость вас не привлекает, вот куда еще можно вложить:

Какую квартиру выгоднее покупать для сдачи в аренду

Как подсчитали эксперты, малогабаритные «однушки», а еще лучше — небольшие студии, — значительно выгоднее приобретать, если жилье планируется сдавать в аренду.

Сейчас, когда понизилась ключевая ставка, а вслед за ней упали и проценты по вкладам в банках, вложения в жилье становятся все более актуальны. Кроме того, сегодня все чаще покупку квартиры рассматривают как инвестиции в старость. Когда, сдавая жилье в аренду, можно получить ежемесячную прибавку, примерно равную среднему размеру пенсии.

Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали, сколько могут получить в процентах российские рантье. Специалисты взяли для исследования данные об однокомнатных квартирах и студиях площадью меньше 32 квадратных метров в 70 городах страны с населением более 300 тысяч человек. При этом они не стали учитывать плату за квартиру, уплачиваемые за нее налоги, простои между выселением одного арендатора и заселением другого и затраты на ремонт.

Как оказалось, один из самых важных факторов, влияющих на доходность от сдачи малогабаритки в аренду это ее первоначальная цена. Чем она меньше, тем выгоднее ее потом сдавать. Возьмем, к примеру, Екатеринбург. Средняя цена маленькой «однушки» здесь — 2 196 094 рублей. Сдать ее можно по цене 15 900 рублей. И получить при этом доход 8,7 процента годовых. Окупится такая квартира за 12 лет. Екатеринбург, так как квартиры здесь далеко не самые дешевые, находится в рейтинге доходности примерно в середине списка.

Череповец стал абсолютным лидером рейтинга: тут малогабаритки стоят чуть больше миллиона рублей, а сдаются в среднем за 12,5 тысяч в месяц. В результате их доходность очень высока — почти 13 процента годовых, а отбить вложения в такое жилье всего за восемь лет.

При этом ему буквально наступают на пятки Нижний Тагил, Магнитогорск и Мурманск. Доходность маленьких «однушек» и студий там приближается к 11 процентам, а окупаемость составляет 9 лет.

Около 10 процентов доходности и 10 лет окупаемости приносят квартиры-малютки в Челябинске, Ленинградской области, Новокузнецке, Рязани, Саратове, Ярославле, Омске, Краснодаре и Владикавказе.

У Московской области средние позиции в рейтинге. Выгода рантье в этом регионе 8,9 процента, а окупаемость — 11 лет.

В столице, как известно, жилье обходится особенно недешево. А потому Москва оказалась на предпоследнем месте с доходностью 5,9 процента годовых. Окупится студия там за 17 лет.

Меньше всего выгоды от покупки малогабаритки под аренду во Владивостоке. Там средняя цена маленькой «однушки» больше трех миллионов. Доход маленький — всего 5,3 процента. А окупаемости придется ждать почти 20 лет.

В среднем, как выяснили аналитики, доходность малогабаритки по стране в целом составляет 8,4 процента годовых, а окупаемость — 12 лет. Такое жилье сдавать выгоднее по сравнению с обычной квартирой, доходность которой в среднем равняется всего 5,6 процента, но менее выгодно, чем комнату с ее 10 процентов годовых.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Как покупать жилье под аренду, какие квартиры выгодно сдавать, основные типы арендаторов жилплощади, ценовые сегменты рынка аренды жилья, какой доход приносит сдача квартиры жильцам, какой ремонт достаточен арендатору

Оглавление:

Традиционно жилая недвижимость является наиболее надежным способом сохранения сбережений. Более того – предоставляя «инвестиционное» жилье в аренду, собственник сможет извлекать пассивный доход, размерами не уступающий депозитным вкладам и ценным бумагам.

И если последствия операций с финансовыми вкладами просчитать с полной уверенностью невозможно, то с недвижимостью гораздо проще – исчезнуть ведь она не может. Единственно, могут быть затруднения с доходностью аренды, поскольку рента жилья требует четкой ориентации на квартиросъемщика. И здесь вам помогут наши риэлторы по аренде, а также предложенные ниже советы арендодателям.

Какой доход от сдачи городского жилья

Для понимания дохода от арендной квартиры необходимо разобраться со средними расценками по рынку рентной недвижимости. Рассматриваются однушки двух типов:

1. на городской окраине с простым ремонтом и стандартным комплектом техники/мебели (эконом-класс);
2. типичная «бабушкина» квартира близ инфраструктурного центра.

Квартира эконом-класса арендуется в Москве за 28-32 тыс. руб., а в «бабушкином» варианте – за 24-26 тыс. руб.

Питерская однушка приносит квартировладельцу в месяц по 18-22 тыс. руб. в обоих вариантах.

В городе-миллионнике однушка эконом-класса сдается по 9-12 тыс. руб., «бабушкина» — по 13-16 тыс. руб.

Сдавать простые однокомнатные квартиры в городах с населением менее полумиллиона человек дороже 7-8 тыс. руб. затруднительно.

Арендодатель должен учитывать обязательность косметического ремонта сдаваемой квартиры однократно за пять лет, если съемщики жилья попадались в этом периоде исключительно аккуратные и ответственные. Расценки бригады строителей по «косметике» однушки составят около 2 000 руб. за м 2 .

При средних жизненных потребностях и при наличии собственного жилья арендодателю понадобится около 15 тыс. рублей на жизнь, которых хватит на продовольственную корзину и оплату коммуналки.

С затратами на одежду, медобслуживание, бытовую технику и развлечения собственнику-рантье будет необходимо уже 25-35 тыс. рублей ежемесячно. Такой доход достигается при сдаче однокомнатного жилья в Москве, либо двух однушек в Санкт-Петербурге или же четырех квартир в остальных городах.

Заметим, что названные уровни цен будут актуальны при условии порядочности съемщиков жилплощади и постоянной занятости квартиры (без простоев).

Ценовые сегменты рынка аренды жилплощади

Инвестируя в жилье для арендной сдачи, собственники недвижимости должны определить для своих квартир оптимальный ценовой сегмент, очерчивающий круг перспективных съемщиков.

Дешевые квартиры. Это однокомнатное жилье на окраинах, вдалеке от школ, крупных торговых точек и остановок, расположенное в старом, возможно полуаварийном жилфонде. Ремонта в подобных квартирах практически нет.

Круг арендаторов – небогатые, подрабатывающие самостоятельно студенты и гастарбайтеры, чаще нерезиденты РФ. Разумеется, надеяться на порядочность таких квартиросъемщиков не приходится, однако и восстанавливать повреждения после них – недорого.

Квартиры эконом-класса. Этот формат арендной жилплощади характеризуется достаточно свежим косметическим ремонтом, исправной техникой и мебелью (не новыми). Минимальная комплектация мебелью/техникой рассмотрена здесь. Но из-за удаленности от центра – квартиры эти дешевы. Поиск арендаторов для однушек уровня «эконом» проблем не составляет.

Средний класс. Эти квартиры чаще однокомнатные, иногда – двухкомнатные. Отличие от эконом-класса заключается в боле-менее современном ремонте и меблировке, комплектации бытовой техникой.

Расположенное в районах с развитой инфраструктурой и относительно недалеко от центра, такое арендное жилье находит спрос у студентов с хорошей родительской поддержкой и молодых работающих семей.

Средний класс большей жилплощади. В отношении ремонта, оснащенности мебелью и техникой и расположением эти квартиры идентичны малогабаритному эконом-классу. Разница – большее число жилых комнат (двушки, трешки).

Потребность в просторном жилье среднего класса имеется у семей с детьми, арендующих квартиры на долгий срок. Однако поиск таких квартиросъемщиков – непростая задача.

Элитный класс квартир. Критериями такого жилья являются стильный ремонт при индивидуальном дизайнерском оформлении, наиболее полная оснащенность современной бытовой техникой и удобное расположение в центральных городских районах.

Вне зависимости от площади и числа помещений находить арендаторов (особенно «долгих») будет сложно. Зато арендная ставка – самая большая по рынку. Для сдачи в аренду элитных квартир подходят либо столичные города, либо миллионники с деловыми кварталами.

Ориентировать инвестиции в арендное жилье элитного класса невыгодно.

Аренда дорогая, поиск жильцов занимает время, надолго сдать «элиту» очень трудно. Результат – частый простой недвижимости впустую, отсутствие прибыли.

Жилье премиум-класса выгоднее покупать для себя, а под аренду сдавать квартиры, отвечающие требованиям желаемой категории арендаторов (т.е. состояние жилплощади). При этом нести крупные ремонтные затраты – невыгодно. Отметим, что «бабушкину» квартиру можно подготовить для сдачи за небольшие деньги.

Выбор аудитории арендаторов

Планируя обеспечение долговременным пассивным доходом от приобретения жилья с последующей сдачей арендаторам, важно оценить потребности определенных групп квартиросъемщиков. Это позволит определиться с ориентацией ремонта, мебельного и технического оснащения жилплощади.

Что ищут студенты. Интерес к жилью у обучающихся и прибывших на заработки граждан ориентирован на дешевые однушки, находящиеся вблизи транспортной развязки, либо поблизости от ВУЗов и рабочих мест гастарбайтеров.

Что ищут семьи. Арендная квартира в представлении молодой семьи должна быть двух-трехкомнатной, с недавним косметическим ремонтом и очень близко (идеал – шаговая доступность) от объектов социальной инфраструктуры и транспортной развязки (также от автостоянки).

Что ищут группы. Студенческим и рабочим группам лиц необходимо трехкомнатное жилье уровня «эконом» при минимуме комфорта.

Лучшими арендаторами жилплощади эконом-класса считаются:

• Студентки. Они больше ориентированы на учебу, поэтому квартирой будут пользоваться аккуратно. Если аренду выплачивают родители квартиросъемщицы, то арендодателю лучше подстраховаться и взять родительские контакты студентки для разрешения конфликтных ситуаций в перспективе;
• Семейные пары возрастом от 23 лет. Работающие супруги этого возраста заинтересованы в карьерном развитии и стремятся улучшить материальный статус. Шумные развлечения занимают в их жизни малое время;
• Семьи с детьми. Испытывая потребность в арендном жилье на долгий срок, эти арендаторы очень удобны квартировладельцам. Однако вопрос возмещения порчи ребенком отделки арендуемого жилья нужно обсуждать с семейными арендаторами заранее.

Перед инвестицией в жилье под сдачу квартиросъемщикам, нужно выбрать район местоположения недвижимости под интересы определенной аудитории жильцов.

Критерии покупки квартиры для последующей сдачи в аренду

Основными приоритетами выбора будут местоположение недвижимости, ее планировка и площадь, состояние ремонта, оснащенность бытовой техникой и мебелью. Рассмотрим подробно, какое жилье наиболее подходит под рентный заработок.

Важный нюанс: держите в памяти, что квартира приобретается для арендаторов определенной аудитории. Т.е. характеристики жилья должны соответствовать потребностям жильцов, не менее и не более того.

Выбор городского района

От правильности подбора по этому критерию зависит размер арендной платы и длительность простоев жилья, а значит – окупаемость затрат на его приобретение и содержание.

Лучшими будут квартиры, расположенные вблизи:

• высших (средне специальных) образовательных учреждений с хорошей репутацией у горожан;
• остановок общественного транспорта (идеал – метро), что привлечет арендаторов и позволит несколько повысить стоимость аренды;
• парковок (вариант под семейное и элитное жилье);
• полноценной социальной инфраструктуры, т.е. аптек, поликлиник, магазинов, детсадов и школ (вариант под семьи с детьми);
• делового центра (вариант под деловых людей и семейных арендаторов).

Следуя названным принципам подбора жилья, приобретаемого в качестве инвестиции и сдачи в аренду, вы достигните стабильного спроса от арендаторов и постоянность дохода.

Выбор площади и планировки квартиры

Согласно многолетней статистике рынка арендной недвижимости, в ТОПе спроса – однушки, реже двушки. В целом рейтинг жилья под аренду таков:

1. однокомнатная квартира (до 40 м 2 ) и студия (до 25 м 2 ). Имеется балкон, ремонт свежий, удобства по максимуму в своем классе (эконом или элит). С любой стороны арендодателю однушка выгодна – арендная стоимость квадрата жилплощади выше, ремонт (косметика, капиталка) дешевле, спрос арендаторов стабилен, окупаемость за 13-15 лет (двушки окупаются на два-три года дольше).
2. двухкомнатная, трехкомнатная квартира. Приобретать такое жилье под квартиросъемщиков выгодно лишь при хорошей скидке (например, хозяева торопятся с отъездом). Однако поиск арендаторов на эту жилплощадь будет непрост, а обслуживать (ремонт, коммуналка) двушки и трешки дороже, чем однокомнатные квартиры.
3. многокомнатное жилье – с позиции арендодателя это худший вариант. В эконом-классе спросом эти квартиры пользуются слабо, а в дешевом сегменте (группы студентов или рабочих) риск порчи имущества и отделки крайне высокий.
4. комната в квартире – для сдачи съемщикам этот вариант абсолютно непригоден. Приобретать отдельную комнату или комнаты под арендаторов нельзя, т.к. споры из-за съемщиков с владельцами остальной жилплощади будут постоянными.

На рынке аренды жилья лучшими являются квартиры с функционально-классической планировкой – правильная геометрия, изолированность помещений, отсутствие проходных комнат. Среднестатистическому арендатору интересна жилплощадь с просторной кухней, с отдельной кладовкой. Квартиры «европланировки» – сглаженные углы, изогнутые помещения, эркеры и террасы – малопривлекательны съемщикам.

Отделка квартиры под аренду

Дорогой ремонт не подходит совершенно – арендной платы особо не повышает, тогда как обновлять его каждые 5 лет будет дорого. Заметим, что новизна обоев и линолеума – уже достаточный аргумент в обосновании повышенной ставки аренды.

В организации отделки арендной квартиры лучше следовать этим правилам:

• потолки комнат окрашиваются водоэмульсионкой. Если квартира готовится под сдачу в элит-классе, ставятся натяжные потолки (не более 2-х ярусов);
• стены жилых комнат оклеиваются обоями – моющимися, не слишком светлыми, с простым орнаментом;
• плиточная отделка кухни и санузла;
• ванная оборудуется душевой кабинкой, как занимающей меньше места и дешевле ремонтируемой;
• осветительные приборы встраиваются в потолок. Свисающие светильники легко бьются, придется их часто менять;
• гипсокартонные перегородки непригодны в арендном жилье, т.к. легко повреждаются и требуют объемного ремонта (как минимум переклейки обоев после заделки отверстий);
• все стройматериалы, использованные в отделке съемной квартиры, нужно приобретать с 15-25% запасом, ориентируясь на будущий мелкий ремонт (потребуется ежегодно, даже чаще);
• окна завешиваются жалюзи – они служат долго, легко чистятся, хорошо смотрятся и стоят дешевле штор. Если же используются шторы, то только плотные (ночные);
• межкомнатные двери выбираются либо самые дешевые (под периодическую замену), либо массивные и крепкие, способные держать повреждения;
• входная дверь понадобится прочная и высоконадежная. Учтите периодическую потребность замены замков на ней – сложные замочные системы не подойдут.

Квартиросъемщики всегда интересуются состоянием сантехники и бытовой техники, поэтому их требуется содержать не только исправными, но и в приличном внешнем виде.

Мебель и бытовая техники в квартире под аренду

Доходность бизнеса аренды жилья прямо зависит от меблировки сдаваемой жилплощади. Важный нюанс: обязательны влагостойкие наматрасники, которых жильцы убрать самостоятельно не смогут.

Чтобы класс арендной квартиры, следует оснастить ее утюгом с гладильной доской, микроволновкой, электрочайником, феном и роутером wi-fi. Если ставится телевизор – то всегда с крепежом на стену.

Комплекты постельного белья, повышающие интерес квартиросъемщиков, выгоднее брать в секонд-хенде. Также можно дополнить кухню посудой – двумя сковородками и кастрюлями, пятью дешевыми тарелками и двумя-тремя кружками.

У многих вполне платежеспособных арендаторов совсем нет мебели и нет желания ее приобретать. Однако покупать квартиру под арендаторов с изношенной мебелью продавца – не следует. Правильным будет потратиться на функционально исправную, прилично выглядящую и более-менее современную б/у меблировку.

Нюансы в сдаче жилплощади

Просторную квартиру (число комнат неважно), имеющую эксклюзивный ремонт и расположенную близ делового центра выгоднее сдавать посуточно.

Состоятельные арендаторы, особенно европейские менеджеры высокого звена, предпочитают снимать нестандартную недвижимость – мансардную, полуподвальную или с необычной планировкой. И они готовы доплачивать за нестандартность. Кстати, с такими арендаторами удобно иметь дело, поскольку поиском временного жилья для них обычно занимаются местные компании-наниматели, поэтому спорные вопросы разрешаются проще.

Доход от сдачи квартиры часто сопряжен с риском столкнуться с недобросовестным жильцом, причиняющим серьезный вред арендованному имуществу. Для минимизации этого риска обязательно готовьте договор аренды с подробным описанием состояния имущества квартиры.

Чтобы облегчить себе поиск выгодных инвестиционных вариантов недвижимости под бизнес аренды жилья, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.