Содержание статьи
Энциклопедия решений. Стороны договора аренды (июнь 2023)
Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) (ст. 606 ГК РФ). По общему правилу в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: дееспособные граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Если в качестве арендодателя выступает некоммерческая организация, сдача имущества в аренду допускается, если это предусмотрено ее уставом, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана, и если это соответствует таким целям (п. 4 ст. 50 ГК РФ).
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или иному лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
До недавнего времени в случае, если арендодатель не являлся собственником сдаваемого в аренду имущества (или лицом, управомоченным на сдачу имущества в аренду законом или собственником), суды признавали договор недействительным (см., например, постановления ФАС Московского округа от 14.07.2008 N КГ-А40/2842-08, ФАС Северо-Кавказского округа от 25.06.2010 по делу N А32-31968/2009). Такая позиция существовала до принятия Пленумом ВАС РФ постановления N 13 от 25.01.2013.
Как указал суд, по смыслу ст. 608 ГК РФ наличие у арендодателя права собственности на объект аренды является обязательным только на момент передачи имущества арендатору. В момент заключения договора арендодатель может еще не быть собственником вещи, он вправе обязаться передать в аренду вещь, которая будет создана им впоследствии или приобретена у другого лица. Такой договор (договор аренды будущей вещи) не является недействительным.
Также не может быть признан недействительным договор, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Что касается арендатора, то по общему правилу к нему закон никаких специальных требований не предъявляет.
Как составить договор аренды
Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Как составить договор аренды
Виды договора аренды
Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.
ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.
Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.
Какие документы нужны для заключения договора аренды
Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.
В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.
Как правильно оформить договор аренды
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.
Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.
Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.
Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:
- бесплатный ремонт;
- оплата ремонта, заказанного арендатором;
- уменьшение арендной платы;
- замена имущества.
Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.
Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.
Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.
Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.
Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.
Арендатор
Аренда́тор (наниматель)(устар: лесси, посессор, посессионер, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества (или уполномоченным им лицом) договор аренды (имущественного найма) и получившее во временное владение и пользование (либо только пользование) такое имущество.
Юридически термин «наниматель» равнозначен термину «арендатор», однако на практике в подавляющем большинстве случаев предпочтение отдаётся последнему.
Для отдельных видов договоров аренды правоприменительной практикой выработаны специальные термины для обозначения лица, получающего имущество во временное пользование. Так например, арендатор по договору финансовой аренды в правоприменительных документах и профессиональном языке называется «лизингополучатель».
В устойчивую практику вошло использование по отношению к лицу, получившему имущество во временное владение и пользование не от собственника от арендующего его лица (субаренда), закреплённого законодательством термина «субарендатор» («поднаниматель») [1] . При передаче имущества субарендатором в последующую аренду в редких случаях используется термин «субсубарендатор».
Не является арендатором сторона по договору найма жилого помещения, получившая за плату во владение и пользование жилое помещение для проживания в нём, несмотря на то, что в силу главы 35 Гражданского кодекса РФ такое лицо называется «нанимателем».
Ссылки и примечания
- ↑ ст.618 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
См. также
- Гражданское право
Wikimedia Foundation . 2010 .
Полезное
Смотреть что такое «Арендатор» в других словарях:
АРЕНДАТОР — юридическое лицо, взявшее в наем на добровольных началах по договору имущество во временное пользование за определенную плату.Широко распространена аренда земли, жилых и нежилых помещений, промыш ленных и торговых предприятий, временно не… … Финансовый словарь
АРЕНДАТОР — (сред. век. лат., от arendare отдавать в наймы). Лицо, берущее во временное владение чужое имение за известную сумму денег. Словарь иностранных слов, вошедших в состав русского языка. Чудинов А.Н., 1910. АРЕНДАТОР лицо, взявшее имение в аренду.… … Словарь иностранных слов русского языка
арендатор — Лицо, которое заключает договор аренды и которому предоставляется имущество в аренду. [ОАО РАО "ЕЭС России" СТО 17330282.27.010.001 2008] арендатор Физическое или юридическое лицо, имеющее договорные отношения с оператором связи на… … Справочник технического переводчика
Арендатор — (lessee) Тот, кто получает аренду (lease), наниматель, съемщик. См.: арендодатель и арендатор (landlord and tenant). Бизнес. Толковый словарь. М.: ИНФРА М , Издательство Весь Мир . Грэхэм Бетс, Барри Брайндли, С. Уильямс и др. Общая редакция: д.э … Словарь бизнес-терминов
АРЕНДАТОР — арендующий имущество, получающий его в аренду. Экономический словарь. 2010 … Экономический словарь
АРЕНДАТОР — АРЕНДАТОР, арендатора, муж. Лицо, берущее что нибудь в аренду. Арендатор дома. Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935 1940 … Толковый словарь Ушакова
арендатор — субарендатор, съемщик, (о)кортомщик, наниматель, издольщик, пятинщик, поссесор, посессор, чиншевик, копигольдер, янакона, кроппер, дяньху, колон. Ant. арендодатель Словарь русских синонимов. арендатор сущ., кол во синонимов: 19 • дяньху (1) … Словарь синонимов
Арендатор — (Leaser; tenant) — лицо, которое заключает договор аренды и которому предоставляется имущество в аренду. Арендатор с рангом ААА – наиболее надежный, имеющий хорошую кредитную историю … Экономико-математический словарь
АРЕНДАТОР — сторона договора аренды, берущая имущество арендодателя в срочное и возмездное хозяйственное пользование. Арендаторами могут быть государственные, кооперативные и иные общественные предприятия (организации), в т. ч. организации арендаторов,… … Большой Энциклопедический словарь
АРЕНДАТОР — АРЕНДАТОР, а, муж. Лицо, к рое арендует что н. | жен. арендаторша, и (разг.). | прил. арендаторский, ая, ое. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова
Арендатор — сторона договора аренды (имущественного найма), которая получает от арендодателя (наймодателя) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование;. Источник: Распоряжение ОАО РЖД от 02.07.2009 N 1399р Об… … Официальная терминология
Как арендаторам в торговых центрах защитить свои права
Елена Мехоношина
- Как защитить права
- Что проверить в договоре
- Как принять помещение
- Как исполнять договор, чтобы не было проблем
Арендодатель внезапно поднимает арендную плату, выписывает штрафы, отказывается от компенсации за ремонт. Спорить с ним бесполезно: предприниматель сам согласился с условиями договора.
Даже если место в торговом центре привлекательное, советуем изучить договор, найти невыгодные пункты и поговорить о них с арендодателям. В статье расскажем, какими правами вы обладаете и на что обратить внимание в договоре.
Как защитить права
Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять. Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.
Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить. Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.
Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.
Что проверить в договоре
Описание помещения
В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.
Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.
Размер арендной платы
Предпринимателю важно знать, сколько он заплатит в итоге. Проверьте, входят ли в арендную плату:
— плата за уборку,
— рекламу на фасаде.
Частота повышения арендной платы
Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще раза в год — ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Если условия в договоре хуже, они незаконны. Предложите арендодателю избавиться от этого пункта.
Время первой арендной платы
Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля. Узнайте, есть ли у вас поблажки.
Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.
Срок аренды
Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.
Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.
Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.
Преимущественное право аренды на новый срок
Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал. Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.
Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ. Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.
Основания для выселения
Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ. В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.
Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.
Ответственность за ремонт
Выясните, кто по договору обязан проводить капитальный и мелкий ремонт помещения. По умолчанию капитальный возложен на арендодателя, мелкий — на арендатора — ст. 616 ГК РФ. Крупные торговые центры часто берут на себя и мелкий ремонт тоже. Если в договоре об этом ничего не сказано, чините люстры, окна и дверные замки за свой счёт.
Компенсация за ремонт
Всё, что при вас появилось в помещении, называется улучшениями. Отделимые улучшения, например, рулонная штора на окне, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, обои и ламинат — арендодателю. Узнайте, компенсируют ли вам расходы на ремонт. Если да, сохраняйте все чеки об оплате и договоры с подрячиками.
Бывает, что ремонт помещения арендодатель засчитывает в счёт оплаты первых месяцев. Если это ваш случай, проверьте, что соответствующий пункт есть в договоре.
Возврат депозита
Депозит гарантирует арендодателю, что он получит оплату за аренду и штрафы. Включите в договор условие: если досрочно съедете по вашей инициативе, вам вернут депозит. Пропишите конкретный срок возврата — в этом случае будет проще отсудить сумму с процентами за задержку.
Согласование рекламы
Крупные торговые центры вырабатывают собственную рекламную стратегию. Арендаторов заставляют участвовать в акциях и предоставлять скидки покупателям за свой счёт. Также администрация просит согласовывать все активности в офлайне, чтобы они вписывались в общую концепцию.
Запрет на смену деятельности
Собственники торговых центров заботятся о покупательских потоках. Для них бывает важно, в каком месте и какой магазин расположен. Покупателям будет неудобно, если посреди ювелирных бутиков откроется лавка с товарами с Алиэкспресса. Возможно, за вращением спиннера они забудут, что пришли купить кольцо за 50 000 ₽.
Порой договор запрещает арендаторам менять направление деятельности или товарный профиль. К запрету прилагают условие о досрочном расторжении договора в связи с нарушением. Узнайте о нём заранее, чтобы не пришлось внезапно переезжать. А если экспериментируете с разными видами деятельности, выберите другой торговый центр.
Штрафы
Арендодатели просят арендаторов обеспечивать комфорт для покупателей: вовремя открывать магазин, принимать безналичную оплату, применять кассу и т.д. За нарушения штрафуют: обычно за каждое прописывают определённую сумму.
Правила внутреннего распорядка
Все приложения к договору обязательны для вас и вашего персонала. Обычно большой список требований собран в Правилах внутреннего распорядка торгового центра. Он описывает, как торговать, где разгружать товар, как оформить витрину.
Как принять помещение
Помещение передают по акту. Попробуйте найти недостатки и только потом подписывайте документ. Проверьте:
- в том ли состоянии помещение, как обещал менеджер;
- работают ли розетки, окна, лампы;
- убрал ли предыдущий арендатор стенды и вывески.
Если нашли недостатки, укажите в акте, что арендодатель должен устранить и в какой срок. Арендатор обязан это сделать по ч. 1 ст. 612 ГК РФ. Если просто подпишите акт, чинить и демонтировать будете на свои деньги.
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как исполнять договор, чтобы не было проблем
Знайте договор и исполняйте его условия, чтобы вас не оштрафовали и не выселили.
Соблюдайте все формальности. Если нужно предупредить администрацию о времени закрытия торговой точки для учёта, предупредите. Если обязаны подать письменную заявку на ввоз торгового оборудования в ночное время, подайте.
Сотрудники тоже должны соблюдать договор. Введите в должностные инструкции продавцов, грузчиков и мастеров пункт о соблюдении Правил внутреннего распорядка торгового центра — и ознакомьте с ними под подпись.
Статья актуальна на 25.05.2022
Обязан ли предприниматель вернуть клиенту деньги за абонемент
Про оферту простыми словами
Договор аренды транспортного средства без экипажа: о чём стоит договориться
Рассылка для бизнеса
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур