За сколько можно продать квартиру 2 х комнатную

Содержание статьи

«За $170,000 сейчас можно купить квартиру, которая до войны стоила $300,000». Риэлтор о ситуации на рынке недвижимости Украины

В начале мая в Украине возобновились сделки купли-продажи объектов недвижимости. И сразу стало ясно: именно сейчас можно максимально выгодно купить квартиру, но вместе с тем есть риск все потерять. Опытный брокер-консультант, член АСНУ (Ассоциации специалистов по недвижимости Украины) Нина Тарасенко рассказала журналисту Realting.com, как на самом деле обстоят дела на рынке недвижимости Украины и по какой цене сейчас можно .

«Начиная с 24 февраля, рынок недвижимости Украины остановился»

— Как обстоят дела на рынке недвижимости Украины? Насколько сейчас вообще можно говорить о рынке?

— Ситуация на рынке недвижимости Украины сейчас, конечно, непростая. С началом войны рынок купли-продажи был полностью парализован. В первый же день работа реестра недвижимого имущества была мгновенно приостановлена, а это означало невозможность регистрации любой сделки по купле-продаже недвижимости. На мой взгляд, это было очень правильное решение, в первую очередь, с точки зрения сохранения безопасности данных и во избежание возможных рейдерских или кибер-атак. Ведь реестр недвижимого имущества — это единая государственная база данных, содержащая информацию о недвижимом имуществе, людях и бизнесе, которые им владеют.

Вообще Украина сегодня — это цифровая страна, где многие вопросы решаются с помощью интернета буквально за пару минут. Любой украинец, имея цифровую подпись или ID-верификацию в банке, может свободно получить полную информацию о любом объекте недвижимости (характеристики объекта, его историю, данные собственников и т. п.), сделать оценку объекту недвижимости, а через приложение «Дiя» получить любую услугу: от подачи декларации о начале строительства до получения помощи, справок, оплаты штрафов и так далее.

Возобновление работы рынка недвижимости пришлось на начало мая — именно тогда открылись реестры недвижимого имущества. Но и сейчас, спустя месяц, нельзя сказать, что мы видим полностью функционирующий рынок купли-продажи недвижимости — речь идет лишь о единичных сделках. Когда мои клиенты спрашивают, как дела на рынке недвижимости, я отвечаю, что рынка сейчас попросту нет.

Но какое-то оживление все же наблюдается. Первичный рынок потихоньку возвращается к жизни. В начале мая в более спокойных регионах страны (части центральных и западных областях) уже снова заработали стройки. Соответственно, и интерес покупателей больше сосредоточен именно по этим направлениям: Киев, Черкасская, Хмельницкая, Закарпатская, Ивано-Франковская области). При этом стоимость новостроек в гривнах ожидаемо выросла. Причиной тому стало несколько факторов. Например, рост курса доллара по отношению к гривне. Еще в начале года курс составлял порядка 27 гривен к доллару, а сегодня порядка 36 гривен. Не стоит забывать об удорожании строительных материалов, повышении стоимости энергоносителей и усложнения логистики, что характерно в целом не только для Украины.

Согласно статистике, новостройки начинают дорожать и в долларах. Помимо очевидного роста себестоимости строительства, есть еще одна причина — наметилась тенденция к глобальным изменениям в строительстве, в полном перекраивании самого подхода к тому, какими должны быть жилые дома в Украине. Стало понятно, что это должны быть дома укрепленных конструкций с правильными бомбоубежищами, с возможностью собирать и перерабатывать дождевую воду в питьевую, с солнечными батареями и другими альтернативными источниками энергии. Наш опыт показывает, что современное строительство жилого пространства теперь должно быть именно таким. А такое строительство будет стоить гораздо дороже.

Плюс сейчас люди во всеми мире обязаны, на мой взгляд, как никогда беречь ресурсы и стараться максимально обезопасить свою жизнь. Мы все больше приходим к коллективному потреблению ресурсов, потому что это единственно правильный способ выживания. Например, можно отапливать комнату в 50 кв. м., в которой находится один человек, а можно в этом же метраже разместить пятерых. Можно одному поехать на машине на работу и сжечь какое-то количество бензина, а можно всем вместе поехать на метро и сохранить больше топлива для тех, кому оно действительно нужно. Плюс ко всему, в метро безопаснее.

«Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги»

— Как обстоят дела на вторичном рынке? Изменилось ли поведение продавцов и покупателей?

— На вторичном рынке произошла полная переориентация от продавца к покупателю. Сейчас на рынке активничают только очень замотивированные игроки. У продавца, как правило, есть собственная мотивация продать квартиру или дом: нужно срочно уехать, перевезти семью или вывезти бизнес. Здесь речь уже не идет о реальной стоимости этих объектов, — людям просто нужны деньги. Такие собственники недвижимости готовы продать за столько, сколько готов предложить реальный покупатель (в разумных пределах). Времени ждать другого покупателя у них нет.

В связи с этим на вторичном рынке покупатель с реальными деньгами — это фактически король, который диктует свои условия и торгуется до победного. В итоге скидка на некоторые объекты недвижимости достигает 50% от довоенной цены.

С другой стороны, есть покупатели, которые, например, рассматривают покупку квартиры на западе страны, потому что потеряли жилье на востоке или юге. Для них государство разработало программу фиксации пострадавшего и уничтоженного жилья, но когда будет доступна реальная компенсация — сложно сказать. Да и механизм оказания такой помощи пока не слишком понятен. Именно поэтому многие люди сейчас просто выжидают, сидя на чемоданах. Никто не знает, когда наступит мир, не придется ли им вообще уехать из страны и останется ли целым их дом.

Приезжая в более-менее спокойные регионы, украинцы по возможности арендуют жилье. В связи с этим рынок аренды на западе Украины сейчас на пике: людям чисто психологически проще снять квартиру и сохранить свои сбережения, не вкладывая их в покупку чего-либо. Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги.

Еще одна причина роста спроса на аренду — переезд целых компаний из столицы в другие регионы. При этом бизнес начал перевозить свои офисы на запад Украины еще с начала года. Уже в конце января для многих местных предпринимателей стало очевидно, что назревает что-то нехорошее. Но последней каплей стал отъезд из Киева представителей посольств США и Великобритании. Именно тогда бизнес, особенно IT-индустрия, стали вывозить людей из центральной и восточных частей страны. Очень много компаний переехали из Киева в Ивано-Франковскую, Львовскую и Хмельницкую области. Это опять же спровоцировало всплеск спроса на аренду жилья в этих регионах — кое-где почти на 400%. Конечно, выросли и цены на аренду: в Закарпатской, Черновецкой и Ивано-Франковской областях в 2-3 раза. Например, однокомнатную квартиру в новом доме (построенном после 2011 года) в Ужгороде до войны можно было снять за $250 в месяц, а сейчас такую квартиру можно найти за 550$. В период конец февраля — март месяц (пик военных действий в Киевской области) она обходилась уже $1000, и найти такой вариант было удачей.

При этом нужно понимать, что стоимость аренды в Киеве тоже изменилась, но в другом направлении. Например, снять квартиру-студию общей площадью 36 кв.м. в центре Киева до войны можно было за $535 в месяц, а сейчас ее цена $285. Или еще пример: арендовать трехкомнатную квартиру в центре в новом ЖК бизнес-класса до войны можно было за $1750 в месяц, а сейчас она сдается по $850 в месяц. Но есть один существенный нюанс: такие цены фиксируются на период от 3 до 6 месяцев, а потом возможен пересмотр стоимости в зависимости от ситуации.

«Хочу продать квартиру, но не знаю, сколько она стоит». Как оценить свою недвижимость самостоятельно

Источник фотографии

Вы продаете свою квартиру или дом и желаете получить за недвижимость как можно больше денег. А покупатель хочет купить жилье подешевле. И у каждого есть свои аргументы, часто основанные на эмоциях.

Чтобы быстро и выгодно продать недвижимость, избавьтесь от завышенных ожиданий и установите цену, ориентируясь на объективные данные. Рассказываем, как самостоятельно оценить свое жилье при продаже.

Если объект долго «зависает» в базах

Объективная оценка недвижимости — один из важных этапов при продаже жилья. От того, насколько точно вы определите стоимость своей квартиры или дома, зависит и доходность сделки, и скорость продажи.

Завысив стоимость, придется долго ждать звонков от покупателей. Конечно, вы можете не торопиться. Но длительное нахождение вашего объявления в базах продажи недвижимости насторожит покупателей.

Психология людей такова, что они начинают искать причины, по которым ваше жилье не продается. Например, могут подумать, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Дороже или дешевле: от чего зависит цена квартиры

Просматривая объявления о продаже жилья, мы иногда обнаруживаем, что две квартиры, одинаковые по метражу и планировке, будут иметь разную стоимость. Это не удивительно, так как цена жилого объекта складывается из множества параметров.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

Район. Цена вашей квартиры будет выше, если она имеет выгодное местоположение. Если поблизости есть детсад, школа, поликлиника, магазины и другая инфраструктура, необходимая для комфортной жизни. Большой плюс — хорошая экология, то есть чистый воздух и наличие парковых зон.

Согласно исследованию портала Яндекс.Недвижимость, чаще всего покупатели ищут жилье на севере, северо-западе и юго-западе столицы.

Транспортная доступность. Идеально, если рядом с домом, в котором находится ваша квартира, расположена станция метро или остановка общественного автотранспорта. Плюс, если есть удобные выезды на основные магистрали города.

Тип и серия дома. Самые дешевые дома на рынке — «хрущевки» и «брежневки», но на них быстрее растет цена. Плюс, если в вашем доме уже проводился капитальный ремонт. Дороже продаются «сталинки» и квартиры в монолитно-кирпичных новостройках.

Площадь квартиры. Кажется, что чем больше жилплощадь, тем она дороже. Но учтите, что многокомнатные квартиры менее востребованы. Поэтому квадратный метр такого жилья обычно стоит меньше. Не нужно умножать стоимость «квадрата» в «однушке» на количество метров в своей «трешке».

По данным Гильдии риэлторов Москвы, небольшие квартиры продаются в среднем от 1 до 3 месяцев, а многокомнатные – 6-12 месяцев и даже больше.

Этаж. Если ваша квартира находится на первом этаже, то придется скинуть 10-15% от цены. Покупатели просят скидку и за жилье на последнем этаже, часто из-за протекающей крыши. Но, если в вашем доме есть технический этаж, то можно сильно в деньгах и не уступать.

Планировка. Тут все прост: неудобные планировки торгуются дешевле. К примеру, жилплощадь со смежными комнатами потеряет в цене. Вы можете узнать, какие стены в вашей квартире несущие, возможно, неудачную планировку можно переделать. Тогда она скажется на цене чуть меньше, конечно, если вы продаете квартиру «под ремонт».

Ремонт. Свежий ремонт в вашей квартире, если и добавит к цене, то незначительную сумму. Поскольку качество ремонта и ваши стилистические предпочтения могут не совпасть с требованиями покупателя. Имеет значение только степень убитости жилья: квартира после пожара, конечно же будет стоить дешевле, чем отремонтированная.

Остальные параметры, к примеру, уникальный вид из окна или наличие балкона, влияют на цену реже и в небольшой степени. Но их тоже стоит учесть, так как они могут стать плюсами, которые помогут вам быстрее найти покупателя.

Как рассчитать стоимость квартиры с помощью онлайн сервиса

Самый быстрый способ определить цену своей жилплощади — это оценка стоимости недвижимости онлайн. Многие электронные базы данных о продаже жилья имеют такую опцию.

Например, на портале «Индикаторы рынка недвижимости» вы найдете «Калькулятор оценки стоимости квартир». Все, что вам нужно сделать — это внести основные параметры своего объекта.

Среди них: расположение дома, транспортная доступность, тип дома, площадь квартиры, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом.

Но, используя чисто технический подход, сложно учесть уникальные свойства вашего дома: вид из окон или состояние подъездов. Поэтому более точную оценку можно получить только «ручным способом».

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры

Проще оценить свою недвижимость, если в вашем доме уже есть в продаже жилье со схожими характеристиками. Можно поговорить с владельцами таких квартир и сравнить несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько объектов недвижимости, но они не совпадают по площади с вашей кварирой, сложите и поделите их метражи. Так вы узнаете стоимость одного «квадрата».

После этого умножьте получившийся результат на площадь вашей квартиры. Далее нужно учесть все особенности именно вашего предложения. К примеру, наличие лоджии прибавит к цене 200-300 тыс. рублей.

Бывает и так, что в вашем доме нет квартир, выставленных на продажу. Тогда придется поискать аналог вашей недвижимости. Лучше ориентироваться на тип и серию дома, год его постройки.

Сложнее оценить квартиру в доме индивидуальной постройки. Здесь можно ориентироваться на локацию. Возьмите для сравнения жилье похожей планировки, в доме, расположенном поблизости.

Новая симка, сто рублей на траты и сделка за 14 дней. Читатель поделился опытом самостоятельной продажи квартиры

Продать дом или квартиру — задача не из легких. Многие доверяют это дело, связанное с большими деньгами и из-за этого не меньшими страхами, агентствам недвижимости. Однако время от времени находятся те, кто готов самостоятельно пройти весь путь. Своим опытом продажи однушки в Зеленом Луге поделился пользователь форума под ником Doverun. Молодой человек составил подробный гайд для тех, кто захочет повторить этот «фокус», сэкономив деньги и, возможно, время.

— Никогда раньше не сталкивался с продажей квартир. Максимум — это часть дачи родственнику продавал. Поэтому в голове было понимание из 2000-х, будто продать квартиру мегасложно: без нотариусов, агентов и серьезных «шарящих» людей не справиться, — описывает вводные данные молодой человек, который принципиально не хотел обращаться в агентства. — Я понимал, что услуги агентов не бесплатны, и это будет далеко не $100. Впрочем, мне, как продавцу, если бы я обратился к специалистам, было бы все равно, ведь эти проценты закладываются в сумму, которую я хочу получить. Скажем, хочу $40 000 по курсу, ставим с агентством цену $41 200 — покупатель все оплатит и мне ничего делать не придется.

Но что же агенты такого делают за эти $1200, что я сам не смогу? Оценка объекта, поиск покупателя, проверка квартиры и сбор документов. Оформление сделки. Может ли это сам сделать неподготовленный человек?

Оценка объекта

Это не что иное, как просмотр рядом находящихся квартир в похожем состоянии. Вот вам и цена. Но не без нюансов. Если, скажем, я хочу выручить $40 000, то нужно ставить $41 000—42 000, так как человек придет и будет торговаться, выискивать недостатки квартиры. И мои доводы про то, что цена ниже, чем у аналогичных квартир, не сработают.

И это еще не все. Если объявления рядом по $41 000—42 000, а я хочу $40 000 в эквиваленте, это не значит, что я их и получу. Так как есть еще фактическая цена продажи квартиры — та, за которую она реально ушла, а не висела месяцами. Узнать эту информацию можно на сайте агентства по госрегистрации и кадастру (в народе БРТИ). Там мудреная регистрация, но зато можно получить данные о сделках за прошедший месяц по району.

Поиск покупателя

Это самое сложное. Если нашли, считайте, 90% работы выполнено. Я думал, что достаточно выставить объявление на известных площадках, его увидят агенты, скажут своим клиентам и дело пойдет. Увы, но нет. Ведь если вам нужен прямой покупатель, то он, живя где-то в другом городе, может не знать о существовании минских площадок. Поэтому размещать объявление надо везде, где только можно, — мало ли на какой сайт занесет покупателя.

Если вы продаете сами, вас начинают атаковать агенты. Они будут звонить, даже если вы напишете фразу: «Агентам не беспокоить». Но, как я понял, звонят они «вхолодную», без клиента, которому нужна конкретно ваша квартира. При звонке уточняется: продается ли квартира, метраж, цена и т. д. Все это делается с целью заключения эксклюзивного договора, обычно на месяц. Берут вас на крючок, выставляя вашу квартиру на тех же сайтах, что и вы. Вы свое объявление удаляете, и уже они отвечают, ставя свои проценты сверху вашей цены и принимая звонки. За неделю у меня насобиралось 90+ номеров.

Встреч с «горячими агентами», которые уверяли, что у них есть покупатель именно на мою квартиру, было всего три. При этом два раза из трех ко мне пришли агенты без клиентов, еще один раз привели дедушку, которому предварительно даже фотки квартиры не показали. В общем, зря потратили свое и мое время.

Проверка квартиры

Этот этап заключается в подготовке документов. Обязательные:

технический паспорт квартиры;
свидетельство о госрегистрации;
справка из ЕГРНИ, ул. Максима Богдановича, 153 (стоит 6 рублей);
копия лицевого счета (бесплатно) — выдается в вашем РСЦ;
ваш паспорт.

Существует еще один документик. Развернутый лицевой счет, который якобы страхует от появления осужденного и выписанного родственника, неожиданных наследников и много чего еще. В действительности развернутый лицевой счет простому смертному не получить: конфиденциальная информация, все дела. Но если в квартире все собственники согласны с продажей, со справкой ЕГРНИ все в порядке, с лицевым счетом тоже, то какие мифические бывшие приватизации и осужденные?

Необязательные для проведения сделки, но общепринятые:

справка из психоневрологического диспансера, ул. Бехтерева, 5;
справка из наркологического диспансера, ул. Гастелло, 16.

Эти справки нужны для успокоения покупателя, мол, продавец шизоидным расстройством личности не страдает и не состоит ни на каком учете, а значит, в последующем сделка не будет признана недействительной.

Покупателю нужны только деньги и паспорт.

Как проходило у меня

Мой первый раз. Моя первая продажа. Покупатель найден. Сам. Без агентств. И он без агентств. И я. Сказка. Счастье. Кстати, это был тот самый «посмотреть квартиру», от которого складывалось впечатление, что ну 100% не купит.

Правда, существующие мифы и страхи побудили моего покупателя заключать сделку через агентство. Я сразу предупредил, что готов на это, но тогда она сам оплачивает их услуги. К слову, агентство не потребовало у меня 3%. Взяли только 90 базовых с покупателя за проверку моей квартиры с готовыми у меня документами. Ну, хозяин — барин.

На 7-й день мы встретились в агентстве. Там составили предварительный договор купли-продажи, взяли у меня доверенность на сбор документов и справок. При этом задаток, который я должен буду вернуть в двукратном объеме, если передумаю продавать, и который останется у меня, если покупатель передумает покупать, агентство хотело оставить у себя. Это мне показалось странным, поэтому я сам предложил оформлять сделку без задатка, так как без агентства данный покупатель бы, увы, утек. Ну ладно.

Как только мы договорились с покупателем, я звонил в БРТИ и узнавал, на какой день можно записаться: в апреле очереди почти не было — один-два дня. В итоге за день до сделки встретились в квартире: я, покупатель и агент. Минут 10 считали, сколько мне надо доплатить за «коммуналку», потом проверили, что все на месте и всех все устраивает. Ключи остались у меня.

День сделки

Агентство по госрегистрации, я, покупатель и агент, который записал нас на удобное ему время. 15 минут — договор подписан.

Какой итог:

симка — 7 рублей;
поездки на показ квартиры, сбор справок, ЕГРНИ и т. д., такси + транспорт — 50 рублей;
справка ЕГРНИ — 6 рублей;
поднятие объявлений на площадках — 10 рублей;
пачка «Фенибута» — 10 рублей.

И все! Меньше 100 рублей — покупатель найден за неделю. Деньги получены. За что $1200 платить? Ах да, плачу же не я. платит покупатель, точно! Но что-то до сих пор в моем районе объявки аналогичных квартир от агентств висят по $42 000 по курсу и не продаются, а сколько висели до того, как их увидел?!