Как продать недвижимость в европе

Продавать ли квартиру за рубежом?

Владельцы зарубежной недвижимости с российским паспортом после 24 февраля 2022 года столкнулись с целым рядом проблем, связанных как с санкциями иностранных государств, так и контрсанкциями со стороны российского правительства.

Запрет на пополнение счетов в зарубежных банках

В иностранных банках ряда «недружественных» стран россиянам крайне сложно пополнить свои счета. Это означает, что если средства на счёте владельца квартиры подходят к концу, то он не может вносить ежемесячные платежи по ипотеке, а также оплачивать коммунальные услуги. Отметим, что на тех, кто успел оформить ВНЖ или гражданство другого государства, это ограничение не распространяется.

Отсутствие авиасообщения и удорожание билетов

Прямое авиасообщение России с большинством стран приостановлено. Среди тех, кто не отменил прямые рейсы – Сербия, Турция, Армения, ОАЭ, Узбекистан и некоторые другие. В остальные государства по воздуху можно добраться только со стыковкой. При этом стоимость авиабилетов выросла в разы. Например, билет в обе стороны из Москвы в Барселону раньше стоил в среднем 500 евро. Сейчас такая поездка обойдётся минимум вдвое дороже. Это обстоятельство особенно ощутимо для семей с детьми.

Сложнее получить ВНЖ, даже владельцу недвижимости

Многие страны приостановили те или иные программы ВНЖ для россиян. Например, в Греции пока нельзя получить «золотую визу» – резиденцию за инвестиции, «виза для обеспеченных» также пока не выдаётся. В Португалии не оформляют визу D7 для цифровых кочевников или людей, имеющих пассивный доход, так как гражданам РФ не открывают счета в местных банках. В Испании открыть подобную визу можно, только приехав в страну, – подать документы в консульствах России пока невозможно

Проблемы с получением туристической визы

Возникают сложности с получением туристической визы. Так, россиянин пока не может посетить с туристической целью, скажем, Германию. В мае на несколько дней был приостановлен приём документов в визовые центры Италии. К счастью, проблему довольно быстро удалось решить, и приём заявок на визы возобновился.

Наконец, основным мотивом к продаже недвижимости часто являются риски, связанные с непредсказуемостью дальнейших санкций против России. Так, в первоначальной версии принятого недавно шестого пакета предлагалось запретить россиянам проводить сделки с недвижимостью на территории ЕС. От этой меры, к счастью, отказались. Граждане РФ по-прежнему могут покупать и продавать квартиры и дома в странах Евросоюза, хотя процедура в обоих случаях значительно усложнилась.

Риск лишиться недвижимости, по мнению экспертов, надуманный. Даже у попавших под санкции граждан пока собственность не изъяли – решение по таким вопросам будут приниматься в суде. Тем более, нет поводов для беспокойства у рядовых владельцев домов, – комментируют знатоки рынка.

Негативный опыт пандемии и закрытых границ

В восприятии многих нынешний кризис наложился на недавние ограничения, связанные с пандемией. Владельцы квартир не могли посещать страны, в которых находится их собственность. Это зародило в людях ощущение, что недвижимость за границей – это не то, до чего можно легко в любой момент дотянуться, как в прежние времена.

Как продать недвижимость за рубежом и стоит ли продавать

Мы поговорили с экспертами рынка в разных странах и выяснили, есть ли сегодня глобальные или локальные предпосылки к продаже недвижимости, а также в чём особенности подобных сделок в текущих обстоятельствах.

Испания

Все сложности, которые перечислены выше, актуальны для Испании. Однако, по мнению экспертов, не стоит предпринимать поспешных шагов.

Когда «горят» платежи по ипотеке

Действительно, многие испанские банки не дают возможности россиянам пополнить свои счета. Таким образом, люди опасаются оказаться в ситуации, когда у них закончатся средства на счёте (или это уже произошло), и они не смогут оплачивать коммунальные услуги, а самое главное, – ипотеку. Как известно, в случае если платёж просрочен, банк направляет извещение об этом заёмщику с требованием погасить задолженность. Если последний не вносит средства (неважно, по какой причине), и не реагирует на требование кредитной организации в течение нескольких месяцев (срок обычно прописан в договоре кредитования), банк вправе распоряжаться залогом, а именно недвижимостью, по своему усмотрению.

Как же избежать худшего сценария? Консультанты локальных агентств считают, что описанные обстоятельства отнюдь не фатальные и не являются основанием экстренно «сбрасывать» собственность на 15-20% ниже её рыночной стоимости. В подавляющем большинстве случаев банки Испании идут навстречу и разблокируют счёт под конкретный платёж, который необходимо обосновать. Почти всегда для этого достаточно справки 2-НДФЛ, договора об ипотеке, выписки из реестра о владении собственностью. По этой схеме происходят все платежи. Например, для какого-то клиента, скажем, несколько раз в месяц открывается «окно» в банке, когда можно сделать взнос по ипотеке или принять ежемесячный платеж от арендатора, если таковой имеется, предварительно предоставив в банк договор аренды помещения.

Следует отметить также, что некоторые банки более лояльные, другие менее. Так, банк Sabadell, крупнейший кредитор инвесторов из России (совокупный объём выданных россиянам средств в 2021 году – 400 млн евро), занимает жёсткую позицию, вот уже четвертый месяц блокируя любой входящий на счёт резидента России платёж. Банк Santander, выдавший российским гражданам кредиты на более скромную сумму – 80 млн евро – придерживается более мягкой политики, конечно, при условии, что клиент не входит в санкционные списки и предоставил документы, доказывающие его легальные доходы. Банк BBVA радует, продолжая открывать россиянам счета просто по паспорту, естественно только тем, кто способен предоставить документы, подтверждающие легальные доходы. Безусловно, банки по-прежнему заинтересованы в крупных клиентах, имеющих легальный бизнес.

Способы продажи недвижимости

Предположим, владелец дома в Испании всё же решил продать свою собственность. Если он при этом имеет ВНЖ королевства, то ограничений для сделки практически нет, так как банковский счёт у резидента полностью открыт.

Если собственник квартиры или виллы не имеет вида на жительство в Испании, то наиболее простой способ, с точки зрения проведения сделки в сегодняшних обстоятельствах, – это найти покупателя из России. В таком случае расчёты могут быть произведены в рублях, а обязательство по уплате налогов, и за покупателя, и за продавца берёт на себя агентство.

В обычном режиме процедура сделки в Испании происходит таким образом: покупатель в присутствии нотариуса передаёт продавцу заранее выписанный в банке чек. Второй чек, об уплате налогов, передается нотариусу, вместе с третьим, собственно, за нотариальные услуги. После этого продавец, покупатель, а также нотариус и переводчик ставят свои подписи в договоре купли-продажи. Далее сведения передаются на регистрацию.

В случае если расчёты производятся на территории другой страны, например, России, нотариусу в Испании также потребуется подтверждение того, что деньги от покупателя поступили. В данном случае это будет выписка из российского банка.

Рассмотрим ситуацию, когда покупатель иностранец. В таком случае продавец, даже не являющийся резидентом Испании, сможет провести сделку по продаже недвижимости. Для этого необходимо договориться с банком о разрешении на получение на счёт денег за продажу объекта недвижимости. Более 100 тысяч евро хранить на счёте испанского банка нельзя, поэтому необходимо позаботиться о переводе средств, превышающих порог, на счёт в другой стране, лояльной к российскому капиталу, например, в Армению или ОАЭ. Если речь идёт о переводе валюты в Россию, то необходимо учитывать возможные потери при конвертации в рубли.

Ещё один способ продать квартиру в случае, если продавец не имеет резиденции Испании, опять же, обратиться к посредничеству агентства. Скажем, покупатель-испанец перечисляет средства на счёт агентства, которое действует по доверенности от имени продавца.

Налог на переход права собственности в размере 10% оплачивает покупатель. Продавец обязан внести налог 3%, который в дальнейшем можно возместить. Существует также налог на прибыль от продажи недвижимости. Для нерезидента он составляет 24%.

Россияне покупают в Испании больше, чем продают

Эксперты в Испании подчёркивают, что интерес к покупке недвижимости в королевстве сегодня гораздо выше, чем к продаже. По их словам, спрос на квартиры и дома колоссальный, и 2022 год бьёт рекорды по количеству сделок. Технически процедура покупки усложнилась в последнее время, однако, приобрести квартиру или дом реально. Если у покупателя из России есть ВНЖ Испании, транзакции возможны напрямую на счёт продавца со счёта российского банка. При наличии резиденции, а также документов, подтверждающих легальность доходов, испанские банки могут авторизовать такой платёж. Покупатели испанских квартир из России, как правило, предпочитают приобретать у застройщиков, так как в таком случае процедура расчёта достаточно проста, и можно перевести любую сумму. Если иностранный продавец – физическое лицо, россиянин вправе перевести на его счёт сумму не более 150 000 евро.

Эксперты отмечают, что проводить сделки купли-продажи с коммерческой недвижимостью сегодня проще, чем с жилой, так как в этом случае и продавец, и покупатель являются юридическими лицами. Дело в том, что в последние недели российские банки, которые не под санкциями и не отключены от SWIFT, могут перечислять деньги напрямую на счет юрлица в Испании. Есть, конечно, проблемы с банками-корреспондентами, которые находятся на территории США (перевод может существенно задержаться или даже вернуться назад). Но, в целом, это едва ли не единственная схема, позволяющая сегодня вывести валюту напрямую из России, не прибегая к конвертациям и переводам средств через третьи страны. Есть еще один, наиболее привилегированный способ, сводящий все риски к абсолютному минимуму, – договориться с нотариусом, ведущим сделку, принять платёж на собственный счет, выступив таким образом гарантом.

Так, представители одного из локальных агентств поделились кейсом. В начале июня состоялась сделка, в ходе которой нотариус в Испании принял деньги (4,8 млн евро) напрямую со счёта покупателя в российском банке на свой счёт. При этом собственник коммерческого помещения (продавец) – физическое лицо. Специалисты подчеркивают, что все случаи индивидуальны, и сейчас, как никогда, многое зависит от человеческого фактора: от отделения банка или даже от самого сотрудника, выполняющего операцию. Недавно, например, одно из московских отделений Райффайзенбанка отказалось перечислять в Испанию 1 700 000 евро на счет юридического лица, в составе акционеров которого, как они объяснили, были только учредители из «недружественных стран».

Эксперты считают, что, несмотря на проблемы, оптимальное решение в любой ситуации можно найти. Хотя сказать, что есть какие-то стандартные схемы, подходы, нельзя, – в каждом случае для клиента подбирается индивидуальный план действий. По их мнению, поводов для того, чтобы, поддавшись панике, избавляться от собственности в Испании, точно нет. Если же такое решение не является спонтанным, а продуманным и обоснованным, то сейчас можно рассчитывать на удачную продажу. В скором времени в Испании ожидается рост ипотечных ставок, и это может отразиться на спросе. Пока ещё ипотека стоит дёшево, и найти покупателя относительно легко.

Турция

В Турции проблем с продажей недвижимости, принадлежащей россиянам, нет. Счета граждан России в турецких банках открыты. При этом сделку можно осуществить по доверенности через агентство, и даже приезжать необязательно. Продавцы зачастую предпочитают получить деньги в РФ. Если покупатель из России, то это удобно и выгодно обеим сторонам сделки.

Однако желающих продать недвижимость намного меньше, чем тех, кто хочет купить собственность в Турции. На рынке наблюдается настоящий бум – растут объёмы продаж, повышаются цены, а предложение, наоборот, сокращается. Так, по словам местных агентов, россиянка купила квартиру вчера за 70 000 евро, а сегодня продаёт её за 90 000 евро. Иногда продавец выставляет цену, но, увидев спрос, поднимает её, причём значительно. Нередки также случаи, когда сделки срываются уже после получения аванса, так как продавец решает, что может выручить больше или предпочитает дождаться максимальных цен.

Некоторые эксперты рынка в Турции говорят, что продавать квартиры сейчас нецелесообразно, так как непонятно, как далее распорядиться этими средствами. Другие знатоки советуют продать и вложить средства в другие объекты. Например, по их мнению, сейчас можно выгодно реализовать квартиру с одной спальней (1+1) и с небольшой доплатой приобрести вариант с двумя спальнями (2+1).

На Кипре по-прежнему преобладают желающие приобрести недвижимость. По словам экспертов, запросы на продажу объектов есть, но они единичные. Владельцы квартир и вилл на острове рассуждают, что избавиться от собственности легко, а купить другой объект сегодня технически не так просто.

К тому же, выбор недвижимости сейчас меньше, чем обычно. На фоне кризиса девелоперы не выходят с новыми проектами. Предложение на вторичном рынке также стремительно сокращается, ликвидных лотов остаётся всё меньше. На этом фоне недвижимость продолжает дорожать.

По мнению представителей агентств, сейчас главный вопрос – не как продать, а зачем, и куда затем вложить полученные средства. Если говорить о Кипре, то более выгодный с точки зрения инвестора актив, чем недвижимость в этой стране, найти сложно.

Если же всё-таки по каким-то причинам человек с российским паспортом решается расстаться с собственностью на Кипре, то провести сделку возможно. Это гораздо проще, чем, например, в Испании.

Счета россиян на Кипре не заблокированы, и их пополнять можно, но в рамках ограничений, наложенных ЦБ России. На начало июня 2022 граждане страны могут переводить за рубеж до $150 000 в месяц. Есть также лимит на хранение валюты в иностранных банках – 100 000 евро.

Оговоримся, что, по словам экспертов, россияне действительно сталкивались с проблемами, вызванными санкциями против России и контрсанкциями. Так, нередки случаи, когда счета, на которых находилось более лимитированной суммы, замораживались кипрскими банками. Кроме того, частая проблема заключается в переводе средств с кипрского счёта гражданина РФ на счета других зарубежных стран. Многие столкнулись с тем, что суммы не доходили в банк назначения, а «терялись» из-за того, что какой-либо банк-корреспондент в цепочке приостанавливал платёж. Но это не имеет прямого отношения к распоряжению недвижимостью.

Счета в кипрских банках россиянам пополнять можно, а, значит, нет препятствий для оплаты коммунальных услуг за квартиру и внесения ипотечных платежей.

Открыть новый счёт россиянину на Кипре сейчас действительно затруднительно. Но для сделки по продаже недвижимости он не нужен. Для получения денег можно воспользоваться счётом в России (ели покупатель россиянин) или в одной из третьих стран, удобный сторонам.

Таким образом, схема продажи квартиры на Кипре зависит от того, куда клиент планирует вывести деньги. Если в Россию, то целесообразно искать покупателя из РФ. Расчёты могут проходить, например, в Москве. А на Кипре агентство по доверенности оформит все документы. Чтобы оплатить налог (налог на прибыль рассчитывается индивидуально по нескольким факторам) необходимо всё же личное присутствие представителя покупателя.

Черногория

В Черногории, так же, как и в Турции, любые сделки с недвижимостью россияне сегодня могут совершить достаточно легко.

Так, если человек владеет недвижимостью в Черногории, он беспрепятственно может открыть счёт в местном банке и принять средства от покупателя на этот счёт. Некоторые открывают для этих целей счета в Сербии, которая считается более «дружественной», чем Черногория. Хотя и в Черногории во всех смыслах условия лояльные.

Отметим также, что многие собственники квартир или домов в Черногории уже оформили или сейчас подают документы на ВНЖ. Владение недвижимостью в этой стране, причём вне зависимости от её стоимости, является основанием для выдачи вида на жительство.

Для того чтобы продать квартиру в Черногории, продавцу необходимо погасить все задолженности по налогам (ежегодный налог на имущество рассчитывается индивидуально по нескольким параметрам), оплатить счета за электроэнергию и коммунальные услуги, получить согласие от супруга или супруги (при необходимости).

Эксперты рынка отмечают, что желающих продавать свою недвижимость не много. Никакой паники не наблюдалось и не наблюдается. Действительно, многие клиенты из других стран интересовались, «когда русские начнут распродавать недвижимость по бросовым ценам», но этого, вопреки некоторым прогнозам, не происходит. Напротив, на некоторые лоты, которые были в продаже несколько месяцев, продавцы сегодня, в связи с курсом евро, повышают цены или вовсе снимают их с экспозиции.

Болгария

Локальные агентства сообщают, что некоторые россияне действительно в последние 2-3 месяца хотели продать принадлежащую им недвижимость. На настроения людей повлияло как удорожание перелётов, так и опасения потерять имущество, общая неопределённость.

Большинство собственников квартир не имело счетов в болгарских банках. В этом не было надобности, так как все коммунальные платежи или взносы по ипотеке оплачивались напрямую из России. Сегодня все эти расчёты возможны только со счетов в банках, попавших под санкции и не отключённых от SWIFT. Второй вариант – искать способы, чтобы вносить наличные.

Для сделки по продаже недвижимости счёт в Болгарии также не нужен. Платежи могут проходить либо в России, если покупатель россиянин, либо через банки тех стран, в которых открыть счёт можно.

Продавать или подождать?

Глобальные изменения, экономические и социальные, которые случились после 24 февраля 2022 года, вопреки некоторым прогнозам, не привели к массовой продаже зарубежной недвижимости со стороны россиян. Напротив, на многие рынки пришли новые покупатели из России, а также Украины, Беларуси. Так, в апреле граждане РФ вышли на первое место среди иностранных инвесторов Турции. На турецком рынке недвижимости бум, вызванный отчасти (помимо иных весомых причин) большим количеством приезжих из названных стран.

Однако, Турция – своего рода остров свободы для россиян и белорусов, страдающих от наложенных на эти страны санкций. Но наблюдается активность инвесторов и на других рынках. Сделки, хотя и с некоторыми сложностями, продолжают совершаться и в так называемых «недружественных» странах. Спрос на недвижимость на Кипре, в Испании и Болгарии по-прежнему высок.

Реальных рисков, связанных с владением собственностью за рубежом, для россиян, не входящих в санкционные списки, сейчас нет, как и поводов экстренно продавать квартиру в Испании или виллу на Кипре. Конечно, проблем у собственников жилья за границей прибавилось, но они вполне решаемы. Наиболее сложная ситуация в Испании, где многие банки запретили входящие поступления на счета россиян. Однако некоторая первоначально возникшая растерянность сейчас отступила, так как вопрос в подавляющем большинстве случаев решается договорённостью с банком.

В Черногории, на Кипре и в Турции россияне имеют открытый доступ к своим счетам и, соответственно, поводов для беспокойства ещё меньше.

Эксперты рынка недвижимости в разных странах сходятся во мнении, что не стоит спешить с продажей недвижимости. Поводом к такому шагу должны быть весомые обстоятельства, а также чёткий план по использованию вырученных средств. Если же решение всё же принято, наиболее простой и наименее затратный способ, по словам риэлторов, – найти покупателя в России и провести расчёты здесь.

Благодарим за помощь наших экспертов:

Андрея Карачуна, генерального директора DECART PROPERTY, Испания

Юлию Титову, эксперта по зарубежной недвижимости в RENTSALE, Кипр, Турция, Болгария

Ирину Брюнет, менеджера по продажам в Alanya luxury realty, Турция

Алину Артемьеву, менеджера по работе с англоязычными клиентами, Светлану Замотину, директора, в Tradegoria, Черногория

7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом

Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

2. Проанализируйте риски

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

Как дистанционно продать квартиру в России и вывести деньги на европейский счет

Жилье в России, а вы в Европе. Личный опыт: как продать квартиру за рубли и законно вывести доллары в Европу через криптовалюту.

Наша подруга и клиентка Катя живёт в Латвии, она продала квартиру в Москве и вывела деньги на европейский счет. Это пошаговый разбор ее кейса, включая оплату налогов и легализацию денег на счету.

Кате помогали несколько специалистов и родственник в России: юрист-риелтор, налоговый консультант и менеджер сопровождения крупных сделок.

1. Катя договорилась с родственником, чтобы он оформил продажу в России по доверенности: приходил на личные встречи, ставил подписи
2. Юрист-риелтор оформил документы на сделку и зарегистрировал ее в Росреестре
3. Родственник купил в России криптовалюту за рубли и подарил их Кате
4. Кате продала криптовалюту уже в Латвии и вывела на латвийский счет в банке (легально, со всеми сопроводительными документами)

От выписки из квартиры до получения денег на латвийский счет прошло три недели. Давайте пройдемся по всем пунктам.

Чтобы продать квартиру, из нее обязательно выписаться. Есть два способа сняться с учёта.

Через МВД (по записи через Госуслуги)

Нужно заранее записаться на приём в МВД через госуслуги и подать заявление о снятии с регистрационного учёта. После проверки документов нужно прийти в МВД и в паспорт поставят штамп о выписке по старому адресу.

Через МФЦ (без записи)

Приходите в отделение «Мои документы» и заполняете заявление о снятии с регистрационного учета. Бланк дадут прямо на месте.

Катя выписалась, не выезжая из Латвии — все сделал родственник, на которого была оформлена доверенность.

Какие документы нужны, чтобы выписаться:

• нотариально заверенная доверенность на человека, который выпишет вас из квартиры;
• нотариально-заверенный перевод доверенности на русский, в случае, если доверенность делалась в Европе не на русском языке
• апостиль на нотариально-заверенный перевод, он подтверждает подлинность документа

Екатерина оформляла доверенность в Латвии у нотариуса, сразу на русском языке, после апостилировала у другого нотариуса. И отправила доверенность в Россию почтой.

Что может пойти не так?

Может понадобиться оригинал российского паспорта.

У Кати попросили паспорт РФ для выписки из квартиры. Было два варианта: отправить его через знакомых в Москву или службой доставки Латвии.

Доставка везла бы паспорт месяц — слишком долго. Поэтому Катя передала документы через друзей: сначала в Баку через срочный DHL, а оттуда — самолетом в Москву в их багаже.

Есть ещё варианты для отправки документов в Россию:

• через друзей, , , ,
• местной почтой.

Сколько заняло времени

Доставка документов в России заняла неделю, а ещё неделю шёл процесс выписки.

Риелтора Катя нашла просто в гугле, комиссия за сделку составила 2%.

Те люди, которые в итоге квартиру купили, посмотрели ее в тот же день, когда было вывешено объявление. Договорились о цене они еще через 4 дня.

По словам Кати, рынок недвижимости, по крайней мере в Москве, сейчас очень живой: люди, которые не уезжают, ищут, куда вложить деньги, и приобретение квартир — очевидный шаг.

На что обратить внимание

С риэлтором необходимо составить договор и прописать гонорар. Часто в таких договорах есть пункт, что даже если вы найдёте покупателя самостоятельно, то всё равно заплатите фиксированную сумму.

Обратите внимание на пункты договора, которые будут описывать разный исход событий.

1 марта 2022 года вышел указ Прездента РФ: если вы живете в недружественной стране, то не имеете право распоряжаться своим имуществом в России. Уже 22 марта 2022 указ отменили.

У Кати проблем не возникло, потому что квартира была оформлена на родственника, который находится в России.

Сделку проводили в Сбербанке через услугу «Безопасный счет»: деньги на счету заморожены до регистрации продажи в Росреестре. Это безопасный способ перевода денег.

Счёт открывается за 15 минут, цена вопроса — 3400 рублей. Самое главное, что это можно сделать онлайн.

Какие нужны документы

• свидетельство о регистрации права собственности,
• кадастровый паспорт,
• технический паспорт,
• выписка из ЕГРП,
• форма №9

Документы могут меняться, точный список можно уточнить у риелтора.

Сколько заняло оформление сделки

9 дней от регистрации до поступления денег на счёт.

Из-за плотной записи в банках, сделку пришлось ждать 4 рабочих дня, регистрация заняла 3 рабочих дня, а еще через 2 дня деньги от продажи поступили на личный счёт.

Что может пойти не так?

Если недвижимость оформлена на вас и вы не в России, то потребуется нотариально заверенная и апостилированная доверенность, а также нотариальный перевод к ней. Как и с выпиской из квартиры.

Итак, что делаем на этом этапе:

• Выписываемся из квартиры, оформляя доверенность и отправляем свой паспорт РФ.
• Продаём квартиру через риелтора
• Проводим сделку через банк
• Получаем рубли на счет в Сбербанке

Родственник Кати на вырученные деньги купил в России криптовалюту, затем отправил ее на Катин кошелек. А Катя продала криповалюту на бирже за доллары и вывела их на свой счёт в Латвии.

Чтобы вывод долларов с биржи на карту прошел гладко, нужно учесть несколько деталей.

Узнать, какие налоги нужно будет заплатить

Катя принципиально проводит все финансовые операции «в белую», поэтому прежде чем покупать криптовалюту, выяснила, какие налоги она обязана заплатить.

Есть два варианта, за что вероятно придется платить:

• налог за дарение криптовалюты
• налог на прибыль

Разбираемся с налогом за дарение. В по закону Латвии криптовалюта — это актив. А по закону России — имущество.

Квартиру продал родственник Кати, затем он купил на деньги с продажи криптовалюту и подарил Кате. А дарение родственникам активов в Латвии не облагается налогом, как и дарение имущества в России

Получается, что никто из участников сделки не нарушает законов России или Латвии.

В случае Кати ей было нужно заплатить налог за прибыль — им облагается разница в цене актива (в ее случае криптовалюты) на момент дарения и на момент продажи.

Чтобы заплатить именно разницу, важно указать в договоре дарения:

• количество монет
• их стоимость на момент дарения

Если бы Катя этого не указала, то пришлось бы платить налог со всей суммы

Кате переводили USDT — стейблкоин, цена которого привязана к доллару, ее стоимость мало меняется.

Это тоже сделал операцию дешевле: если бы Кате перевели биткоины, а они потом выросли в цене — Катя бы заплатила налог с разницы курса.

После того, как разобрались с налоговым законодательством, можно выбирать банк и криптобиржу.

Договориться с банком о поступлении денег с криптобиржи

Нужно помнить, что:

1. Не все банки принимают деньги с продажи криптовалюты
2. Принимающие банки работают не с каждой биржей
3. Банкам нужно объяснить происхождение криптовалюты
4. Банк нужно предупредить о предстоящем входящем платеже

Сначала обратитесь в свой банк и узнайте принимает ли он деньги от продажи криптовалюты и с какими биржами они работают

У Екатерины были счёта в латвийском отделении банка Revolut и в израильском банке.

Катя написала в приложение Revolut, объяснила банку происхождение денег — от официальной сделки с квартирой. Кате одобрили зачисление. Как оказалось, Revolut работают с Kraken и Binance.

Объясните банку происхождение криптовалюты

Revolut попросил у Кати договор дарения и скрины из биржи Каркен, что ей и правда пришла транзакция на заявленную дату. Договор дарения составлял латвийский юрист.

Очень важно: в договоре должно быть указано количество монет, которые вы получаете и их стоимость на момент дарения

В налоговой юрисдикции Латвии налогом на прибыль облагается разница в цене актива (в нашем случае крипты) на момент дарения и на момент продажи.

В случае с USDT и его переводом в доллар — это практически ноль, но если вы используете другую криптовалюту, это может быть и не ноль. Если вы не укажете стоимость актива на момент дарения, то он будет трактоваться налоговой, как не имеющий изначальной цены, и тогда налогом на прибыль будет облагаться вся сумма, которую вы выведете на свой счет.

Всю это нужно будет указать в годовой налоговой декларации, когда все будет готвоо и приложить договор дарения.

Предупредите банк о планирующемся входящем платеже с криптобиржи

Банк может заблокировать счёт, если крупный платеж поступит неожиданно. Перед выводом денег обратитесь поддержку банка или в офис банка, чтобы потом не разбираться с банком постфактум.

Сколько времени заняло

Обычно на переговоры с банками может уйти неделя, но зависит от оперативности их работы. У Кати это заняло пару дней.

Шаг 2. Зарегистрироваться на криптобирже Каркен

Латвийский банк Кати одобрил Кракен, поэтому Катя там зарегистрировалась и прошла KYC.

KYC — это процедура идентификации клиента через паспортные данные, проще говоря, на биржу надо загрузить фотографию и селфи с паспортом.

Верификация заняла 10 минут. После чего Катя протестировала сервис, переводя небольшую сумму туда-обратно.

Какие нужны документы

Вам понадобится паспорт, подтверждение легальности проживания (с выпиской из банка с местным адресом или счётом за электричество/интернет на котором было её имя имя) и селфи.

Что может пойти не так?

Некоторые ресурсы сейчас блокируют российских пользователей из-за санкций, поэтому стоит быть осторожным и внимательно прочитать правила биржи перед использованием.

Шаг 3. Купить криптовалюту в Москве для перевода в Латвию

Родственник Кати купил криптовалюту за рубли у нас в Битбанкер. Валютой был USDT.

USDT — стейблкоин, цена которого привязна к доллару, курс один к одному, у него меньше волатильность — поэтому Катя переводила деньги через USDT.

• зарегистрировался в Bitbanker
• принес наличные рубли в офис и ввел их на платформу
• купил на них USDT
• переслал USDT на кошелек Кати в Каркене

Как зарегистрироваться в Битбанкер

Cоздать аккаунт и пройти KYC: загрузить фото паспорта, адрес регистрации и селфи с паспортом. Подтверждать право проживания не нужно, достаточно ввести адрес прописки.

Как внести рубли на платформу

Есть два варианта внести средства:

• наличными в офисе
• переводом на карту Сбербанка

Чтобы пополнить счет нужно создать операцию на ввод — на сайте появится номер операции, которую нужно написать поддержке в чат на сайте.

Теперь деньги оказались у вас на счету, и можно покупать USDT.

Есть два способа купить криптовалюту: мгновенно или выставить ордер на покупку.

Вот подробнее про оба способа:

Как купить USDT мгновенно

Как купить USDT подольше, но выгоднее

Вы можете выставить ордер на покупку USDT по вашей цене. Ордер — это заявка на покупку или продажу актива по конкретной цене. Как только на платформе появляется встречное предложение — сделка совершается автоматически.

Родственник Кати покупал USDT по лучшей цене, значит комиссия составила 0,15%.

Сколько это заняло времени

Внесение средств — порядка 10 минут, купить USDT — мгновенно.

Шаг 4. Переслать USDT из BitBanker в Kraken на счёт получателя

Чтобы переслать USDT на кошелек Кракена, вам понадобится адрес USDT-кошелька получателя.

У нас есть три сети для вывода USDT:

• ERC20
• TRC20
• BEP20

Мы рекомендуем использовать TRC-20 — тогда комиссия за вывод будет 1 USTD, в то время как ERC-20 заставит вас раскошелиться на 20 долларов.

Чтобы вывести криптовалюту, нажмите на кнопку “вывод”, выберите USDT, а затем сеть (TRC-20). Введите адрес кошелька получателя и нажмите на кнопку «Создать операцию». Готово.

Шаг 5. Вывести доллары с Кракена на счет в Revolut

Уже в Кракене можно продать USDT за доллары, комиссия будет от 0,9 до 0,26%. Катя продала криптовалюту за доллары и сделала вывод на латвийский счёт через SWIFT.

Комиссия Kraken за продажу криптовалюты составила 0.9% от всей суммы. Комиссия вывода на карту — 13$.

Что может пойти не так?

Перевод может идти чуть дольше, чем вы рассчитывали — например, если сеть загружена, придется ждать 20-25 минут.

Сколько это заняло времени

Обычно банк доставляет переводы в течение 3-5 рабочих дней, Катя ждала три.

Шаг 6. Задекларировать доход и заплатить налог

Здесь мы советуем поговорить с налоговым консультантом в вашей юрисдикции, в этом вопросе всегда бывают нюансы.

Срок всей операции — 3 недели.

С финансовой точки зрения считаю, что все было вполне выгодно на всех этапах. Будьте только готовы, что реальный обменный курс выше курса ЦБ где-то на 10-15 рублей.

В целом, все шаги довольно простые и понятные, я много понервничала на этом пути, потому что все делала в первый раз, но надеюсь, что вам теперь будет проще.