Как сдать дом в аренду

Содержание статьи

Что нужно сделать, чтобы побыстрее сдать жилье в аренду

Спрос на аренду квартир, обычно подскакивающий в конце лета — начале осени, в этом году недотянул до прошлогоднего уровня. Многие арендаторы, потеряв работу из-за пандемии, уехали на родину. Конкуренция между владельцами недвижимости обострилась. Как подготовить квартиру к сдаче в аренду, чтобы побыстрее найти квартирантов, и на что обратить внимание при общении с арендаторами, «РГ» рассказали риелторы.

Сначала — ремонт

Начинать подготовку к сдаче квартиры нужно с ремонта. Желательно, чтобы все было новое, свежее и чистое. «Еще лет 6-7 назад «бабушкины» квартиры, где лет 30 не было ремонта, вполне можно было сдать по более низкой цене буквально за день, — говорит руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья» Роман Бабичев. — Сейчас даже при низкой цене на них нет спроса».

В то же время вкладываться в вычурный ремонт — с подиумами, фигурными потолками, а тем более колоннами и прочими изысками — не нужно: в моде стиль casual. Достаточно ламината на полу, отделки плиткой в санузле, окрашенных стен (перекрасить проще, чем переклеивать обои). Лучше выбирать светлые, теплые тона, советует руководитель отдела МИЭЛЬ Ольга Яцевская.

Установите пластиковые окна: 90% арендаторов, увидев деревянные рамы, обращают на это внимание, начинают расспрашивать, не дует ли, доносится ли шум с дороги. Поставьте счетчики на воду — это избавит от лишних претензий со стороны коммунальных служб.

Загромождать жилье мебелью не стоит: достаточно кухонного гарнитура и бытовой техники — холодильника, плиты, стиральной машины. Пользуются популярностью посудомойки. Многие квартиранты переезжают с собственными кроватями и шкафами, отмечает Бабичев. Если же мебель окажется все-таки нужна, ее можно докупить, уже договорившись с квартирантами.

Стоимость ремонта должна соответствовать арендной плате, которая, в свою очередь, зависит от локации квартиры. Даже роскошный ремонт и дорогая мебель не поднимут заметно арендную плату в старой пятиэтажке на окраине города.

Уберите личные вещи

Непосредственно перед встречей с квартирантами нужно хорошо прибрать квартиру, проветрить ее, особенно если она была закрыта несколько месяцев. Проверьте проводку, сантехнику, не перегорели ли лампочки, работает ли бытовая техника. «Уберите из квартиры все личные вещи, — советует Яцевская. — Квартира должна быть пустой. Не должно быть фотографий, рамочек, икон или картин на стенах. Ничто не должно напоминать о присутствии хозяев». Бывает, что владелец, ожидая прихода арендаторов, чересчур вольно располагается в сдаваемом жилье, курит — это тоже производит негативное впечатление на будущих жильцов.

К лайфхакам вроде «незадолго до прихода квартирантов сварите кофе, чтобы в квартире был приятный запах», риелторы относятся скептически. «Может быть, арендатор ненавидит кофе, — рассуждает Бабичев. — К тому же это может вызвать подозрения: неужели в квартире пахло настолько неприятно, что это стараются скрыть?»

Встречайтесь офлайн

«Никогда не сдавайте квартиру своим друзьям. Это потеря друга!» — советует Бабичев. Маловероятно, что надолго снимут жилье совсем молодые пары, съехавшие от родителей, которые живут в том же городе: поругавшись, они разбегутся по домам. Снимающие жилье на двоих сокурсники и коллеги тоже могут поссориться и из-за этого либо вовсе съедут, либо вторую комнату позже придется сдавать отдельно, так что жилье фактически превратится в коммуналку. Не рекомендуют риелторы сдавать жилье квартирантам, которые, еще не заселившись, начинают навязывать свои порядки: это мне не нравится, а это я буду делать так. С ними потом у хозяев очень много хлопот. Внимательно отнеситесь к юристам — их трудно переспорить. Несмотря на заверения владельцев домашних питомцев, не бывает идеальных животных, которые не пахнут и ничего не поцарапают.

А вот семьи с детьми, которых не очень приветствуют начинающие арендодатели, часто оказываются надежными жильцами, поскольку становятся «привязаны» к школам и детсадам. Но тут ситуация зависит от возраста детей и от того, насколько родители присматривают за ними.

«Я бы не советовала принимать решение после разговора с будущим арендатором по телефону, — говорит Яцевская. — Нужно встречаться с нанимателями, поговорить вживую. Бывает, что владелец квартиры не хочет арендаторов с кошками-собаками, а когда встречается с человеком, уже забывает про животных, потому что человек ему подходит. Можно встретиться со всеми претендентами, а решение принять впоследствии».

Сразу угадать, какими окажутся арендаторы, невозможно, уверяют риелторы, более-менее ясно это становится через месяц.

Навещайте ежемесячно

Обязательно заключайте с арендатором письменный договор. Устные договоренности потом ничем не докажешь. Договор лучше заключать на срок до года — иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.

Требуйте залог в размере месячной платы. «Не надо засчитывать залог как плату за последний месяц проживания при отъезде квартирантов, — подчеркивает Бабичев. — За этот месяц можно многое с квартирой натворить».

Договоритесь о сдаче жилья в аренду не только с другими собственниками квартиры, но и со всеми зарегистрированными в ней — дотошные квартиранты могут потребовать наличия всех подписей в договоре, и будут правы: не согласившийся на сдачу, но официально прописанный родственник имеет право пользования квартирой и может испортить жизнь арендаторам. Погасите долги за коммунальные услуги и запаситесь справкой об этом, чтобы квартирантам не начали отключать свет или нервировать их напоминаниями о необходимости погасить долги.

Риелторы настоятельно советуют хозяевам каждый месяц навещать квартирантов — например, при получении ежемесячной платы. Иначе арендаторы могут «расслабиться», а сумма для возмещения ущерба многократно превысит внесенный залог.

Дача под сдачу: как подготовить и выгодно сдать дом в аренду

По словам специалистов, основные требования к загородной недвижимости не меняются вот уже несколько лет: подешевле и поближе к Москве. Чаще всего люди ищут простые дачные домики стоимостью до 100 тысяч рублей в месяц. Однако и предложений в этом секторе рынка больше всего. Поэтому, чтобы привлечь арендаторов, нужно показать недвижимость в выгодном свете: позаботиться о наличии коммуникаций, привести в порядок участок, всё красиво сфотографировать и сопроводить грамотным описанием. Как отмечают риелторы, шансы сдать дом без удобств тоже есть. Но отсутствие канализации и перебои с электричеством придётся компенсировать низкой ценой.

1. Проверьте коммуникации

Если вы рассчитываете сдать дом в аренду более чем за 50 тысяч рублей в месяц — придётся позаботиться о канализации и горячей воде. Прокладку труб, рытьё колодца и установку септика едва ли удастся сделать дешевле чем за 500 000 рублей. Зато и спрос на дом с уютным и тёплым туалетом внутри будет значительно выше. Кроме того, по мнению экспертов, не стоит экономить на хорошей сантехнике и кранах. Во-первых, это долгосрочное вложение — качественный смеситель или душевая лейка медленнее изнашиваются. Во-вторых, уютный душ без ржавых подтёков — небольшая деталь, за которую арендаторы готовы заплатить более высокую цену.

Если водные коммуникации уже подведены, нужно оценить их состояние. Чем больше внимания вы уделите возможным проблемам, тем меньше вероятность, что арендаторы будут вас беспокоить или вообще съедут в середине сезона. Мастер по ремонту сантехники Владимир Ефимов советует обратить внимание на несколько моментов:

• Давление в гидроаккумуляторе — от него зависит напор воды. Слишком высокие или низкие показатели, а также резкие скачки могут привести к порче оборудования и даже разрывам труб. Обычно у реле давления выставлены заводские установки. Если вы их не меняли, показатель давления включения должен быть 1,5–1,8 бар, а давления выключения — 2,5–3, максимум 5 бар. Проверять давление нужно на выключенном гидробаке. Если за зиму показатели упали — можно подкачать давление с помощью обычного автомобильного насоса.
• Счётчики — стекло не должно запотевать, под ним не должна скапливаться вода. Если в счётчике появился конденсат, его придётся отремонтировать или заменить.
• Стыки труб и смесители не должны пропускать воду, ведь даже небольшая протечка может перерасти в настоящий потоп.

Дела исполняются с Профи

Второй важный пункт — электричество. Вечер на веранде при свечах — это, конечно, настоящая романтика. Но вот отсутствие возможности вскипятить воду или отправить рабочее письмо едва ли порадует ваших арендаторов. Поэтому специалист по электрике Виталий Умрихин рекомендует проверить общее состояние электропроводки и осмотреть провода, выключатели, розетки и автоматы — на них не должно быть следов подгораний. Можно сделать это самому, но лучше пригласить мастера: он не только найдёт поломку, но и заменит повреждённые участки сети и детали. Пункт, про который часто забывают: перегоревшие или старые лампочки. Их обязательно нужно заменить и обновить. Например, вместо обычных ламп накаливания поставить светодиоды, которые экономят электроэнергию.

Последний, но не по значимости, тип коммуникаций — интернет. Риелтор Дмитрий Ракута подчёркивает, что сейчас один из главных запросов к хорошему дачному дому — стабильная связь. Многие арендаторы продолжают работать на удалёнке, а значит, высокая скорость и отсутствие разрывов напрямую будут влиять на готовность не только снять ваш дом, но и заплатить за аренду большую стоимость.

2. Освежите отделку

По мнению риелторов, вкладываться в капитальный ремонт дома под аренду невыгодно. Но даже если слегка освежить отделку, можно поднять стоимость на несколько тысяч.

Мастер по ремонту Василий Карабчук советует проверить:

• состояние пола: паркет не должен скрипеть, ламинат — расходиться, линолеум — пузыриться и загибаться по углам, плинтус — отходить от стены;
• окна и двери: на рамах и коробке не должно быть трещин, между стёклами — конденсата; уголки, наличники и доборы должны плотно прилегать к откосам;
• экраны на батареях: если их нет — установить, если есть — снять, протереть от пыли.

Если кроме мелкого ремонта вы готовы ещё и на косметический, риелторы советуют потратить силы и средства на стены и полы. Для стен лучше выбрать обои под покраску: с ними легко будет обновить интерьер для новых жильцов. А на пол постелить линолеум или ламинат светлого цвета с текстурой под дерево — она хорошо скрывает трещины, царапины и другие мелкие дефекты.

«Если вы боитесь ошибиться с дизайном, покрасьте все комнаты в один нейтральный цвет или выберите по одному для каждого помещения — так интерьер дома гарантированно будет выглядеть стильно. Обратите внимание, что одежда британской королевской семьи всегда однотонная — это признак хорошего вкуса. При выборе конкретных оттенков отдавайте предпочтение пастельным или слегка «припылённым» — они смотрятся благороднее, чем яркие. Но и совсем светлые цвета использовать не стоит — они не создают уютной атмосферы, равно как и популярные сейчас оттенки бетона».

Кроме того, дизайнер советует покрасить двери и плинтусы во всём доме в один цвет — это создаст единый интерьер, даже если каждая комната выполнена в собственном стиле.

3. Продумайте интерьер

Риелтор Никита Рыков рекомендует обставить комнаты так, чтобы было понятно их назначение — например, гостиная, спальня, столовая, детская. Это поможет потенциальному арендатору сориентироваться, насколько ему подходит дом.

Самая необходимая мебель, которую стоит приобрести:

• обеденный стол;
• стулья — минимальное количество — 4 штуки; если количество комнат в доме позволяет сдать его большой семье, лучше взять гарнитур стол+6 стульев;
• кровати — в зависимости от количества комнат, одну или несколько взрослых двуспальных и детских полутораспальных;
• места для хранения — дизайнер Анна Владимирова советует выбирать закрытые шкафы, так как они создают меньше визуального шума.

А вот с декором лучше не перебарщивать. Чтобы создать ощущение домашнего уюта, достаточно повесить шторы похожего оттенка и подобрать контрастного цвета люстру и аксессуары, например фоторамки. Если хотите добавить акцентно-цветовое пятно, украсьте стены картинами — одной большой или несколькими маленькими.

4. Приведите в порядок участок

Риелторы советуют избавиться от зарослей, проложить дорожки, красиво оформить территорию. При этом не стоит тратить время и усилия на цветники. Они требуют постоянного ухода, а далеко не все арендаторы готовы проводить свои дни на грядках. Лучше подобрать симпатичные неприхотливые растения. Садовник Николай Бордубанов предлагает сажать хвойные кустарники и деревья, например ель или тую. Чтобы оформить периметр участка, подойдут растения для живой изгороди — можжевельник, кипарисовик или чубушник. Можно озеленить и сам дом снаружи — например, пустить декоративную виноградную лозу.

Кроме того, арендаторы с большей вероятностью выберут дом, где на участке уже есть пространство для отдыха: зона для барбекю или мангал, беседка, небольшая детская площадка. Дополнительный плюс — крытый гараж или место для парковки.

К тому же стоит подумать о территории не только внутри участка, но и снаружи: не все соседи одинаково благожелательно настроены к временным жильцам. Риелтор Никита Смирнов считает, что самый лучший выход — проявить дипломатию и заранее переговорить с конфликтными дачниками, предупредить их об арендаторах и договориться о правилах поведения. Позаботьтесь и о надёжном заборе, особенно если вы планируете сдавать дом жильцам с детьми или домашними животными.

5. Сделайте генеральную уборку

Если ваш дом в полном порядке и ремонт ему не нужен, риелторы советуют провести тщательную генеральную уборку. Это необходимо, чтобы произвести хорошее впечатление на потенциальных жильцов.

«Решение о сезонной аренде принимается быстро, по итогам первого впечатления. Поэтому оно должно быть максимально приятным. В течение сезона, если нет капитальных катастроф, человек уже вряд ли уедет из арендованного дома».

Если вы сдаёте дом, в котором обычно живёте сами, уберите всё лишнее и личное. В комнатах не должно быть даже семейных фото. Ненужные, сломанные, испорченные вещи, например старые пледы и подушки, посуду, детские игрушки, лучше убрать в кладовку или увезти.

«Когда мы приезжаем в отель, мы знаем, что это съёмное жилье. Но там нет личных вещей предыдущих постояльцев, поэтому и нет ощущения, что мы вторгаемся на чужую территорию».

Избавиться стоит не только от грязи, но и от неприятных и резких запахов. А вот лёгкий аромат дерева или свежей выпечки может, наоборот, сработать в плюс.

6. Оформите документы

Когда помещение готово к сдаче — пора переходить к подготовке документов. Даже самый чистый и уютный дом с хорошим ремонтом сложно будет сдать без правильно оформленного договора.

Риелтор Никита Рыков замечает, что если вы единственный собственник и сами сдаёте дом, то обычно всё проходит легко. Но если вы действуете по доверенности — или даже вовсе без неё, это может насторожить арендаторов.

«Самая проигрышная ситуация — когда у недвижимости много собственников, а подписывает договор кто-то один. Либо когда человек действует без доверенности, на словах объясняя, что «это дом моей бабушки, я его сдаю». Большинство арендаторов не согласятся подписать договор на таких условиях».

Чтобы избежать такой ситуации, тщательно составьте договор аренды. Обязательно включите в него следующие пункты:

• данные арендатора и арендодателя;
• срок аренды;
• размер арендной платы;
• условия повышения арендной платы;
• условия расторжения договора.

Можно проконсультироваться у юриста или риелтора, чтобы подготовить шаблон. Тогда при заключении каждой следующей сделки вам будет достаточно просто согласовать с арендатором конкретные нюансы и вписать новые данные.

7. Подготовьте привлекательное объявление

Финальный шаг — подготовка объявления для сайта недвижимости. Риелторы рекомендуют пригласить интерьерного фотографа. Стоимость такой сессии — около 3–4 тысяч рублей, зато ваш дом на профессиональных снимках будет выглядеть куда более привлекательно. А значит, к вам придёт больше потенциальных арендаторов.

Есть смысл заказать и видеообзор. Эта услуга пользовалась повышенным спросом во время карантина. Но и до сих пор многие арендаторы хотят заранее удалённо осмотреть недвижимость, прежде чем тратить время на поездку за город. Кроме того, видеофиксация пригодится, чтобы проверить состояние дома по окончании срока аренды.

Бизнес на аренде домов: правила и рекомендации

Предположим, что у вас есть домик, в котором никто не живет, а коммунальные платежи при этом вы оплачиваете регулярно. И совсем не радует эта дополнительная статья расходов. Либо вы хотите приобрести домик в ипотеку, а как платить по ней непонятно.

Выход — сдавать дом в аренду на длительный срок или ещё более выгодная посуточная аренда . Давайте поподробнее разберемся в бизнесе на аренде домов и выясним насколько привлекательна эта сфера.

• 1 Анализ спроса на рынке аренды недвижимости
• 2 Аренда жилья
  • 2.1 Посуточная аренда
  • 2.2 Долгосрочная аренда
  • 3.1 Как искать арендаторов
  • 3.2 Согласование условий аренды
  • 3.3 Заключение договора найма

  Анализ спроса на рынке аренды недвижимости

  В 2019 году рост цен на недвижимость вынудил многих людей к съему жилья, так как покупка своего собственного стала недоступна. Этот бизнес снова стал популярным и, как показывает статистика за 2020г, цены на аренду в мегаполисах выросли на 5-7% . Сайты в интернете забиты объявлениями «Сдам/сниму», остановки городского транспорта обклеены предложениями о сдаче жилья посуточно или на длительное время, при этом в красках описываются преимущества района, в котором находится арендное жилье.

  Желающих снять жилье тоже предостаточно – это студенты, приезжие граждане, молодежные компании, молодые семьи, командировочные. Сроки тоже разные, кому два-три дня, а кому и на год. Спрос рождает новые сферы бизнеса, зачастую довольно прибыльные.

  Но, как и любой другой бизнес у него есть свои нюансы и тонкости, так давайте ознакомимся с ними.

  Аренда жилья

  Что такое аренда? Аренда – это форма договора, при котором собственник сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату. Выделяют три вида аренды:

  

  Посуточная аренда

  Посуточная аренда , это сдача недвижимости на период от 1 дня до месяца. Этот вид аренды наиболее выгоден, так как позволяет получить доход в 3 раза больше , чем сдавать этот же дом на длительное время и при оформлении не занимает много времени. Не требует государственной регистрации и не надо заверять нотариально. Но есть существенный недостаток-постоянный активный поиск клиентов и подготовка помещения между заселениями.

  Претендентов снять жилье на сутки или 2-3 дня достаточно. В основном это приезжие, которые не охотно селятся в отелях, молодые семьи или молодежные компании, решившие организовать поездку выходного дня с шашлыками на природе. Сдав дом на сутки, будьте морально готовы к мелким неприятностям в виде сломанной мебели, испорченных газонов, шумных вечеринок и недовольства соседей по этому поводу.

  Иногда суточная аренда оформляется без заполнения документов, а на устном договоре, что тоже не несет гарантии в возмещении причиненного ущерба.

  Долгосрочная аренда

  Долгосрочная аренда предполагает соглашение на передачу пользования недвижимостью сроком от 12 месяцев до 5 лет . Существенное отличие: при аренде на 12 месяцев и более, договор должен пройти регистрацию в Росреестре, из-за этого часто договор заключают на 11 месяцев, а затем продлевают.

  Прибыль при долгосрочной аренде будет меньше, чем прибыль от краткосрочной, но при этом есть свои плюсы: меньше износа имущества, не надо постоянно искать клиентов для съема жилья, при этом не надо подготавливать и убирать дом к въезду съемщиков . Еще один немаловажный плюс-это надежность, стабильность и намного меньше рисков. Просто подписываете договор и длительное время получаете доход.

  При этом, внести какие-либо изменения в договор длительной аренды с вашей стороны будет не так просто, каждое дополнительное соглашение придется регистрировать в Росреестре.

  За три месяца до окончания срока аренды, необходимо согласовать продление договора, в противном случае он будет продлен автоматически. Прервать договор с жильцами вы не имеете права , а вот со стороны арендатора вашего жилья все намного проще, достаточно просто предупредить вас за три месяца до прекращения сделки.

  Как сдать дом в аренду

  Прежде чем начать бизнес по сдаче дома в аренду, рекомендуем застраховать имущество . В страховой полис можно добавить пункт гражданской ответственности и в случае, например, пожара по вине съемщика, убыток возместит страховая компания.

  Затем уделите внимание внешнему виду помещений, если решили сделать косметический ремонт, то лучше выбрать спокойные, приглушенные тона. При этом особое внимание обратите на наполнение дома, так как отсутствие мебели может затянуть процесс сдачи дома в аренду, но при этом не обязательно тратить большие суммы на приобретение новой и дорогой техники, но морально устаревший телевизор или буфет лучше заменить на более современный.

  Минимальный список необходимых вещей:

  • бытовые приборы: газовая печь, холодильник, стиральная машинка, телевизор, утюг;
  • мебель: кухонный гарнитур, софа, зеркало, кровать, шкаф.
  • посуда, самая необходимая;
  • другие предметы: 2-3 комплекта постельного белья, полотенца, шторы

  Не стоит загромождать дом мебелью и различными предметами интерьера, клиент все равно не оценит ваших стараний. Лучше предоставьте арендатору возможность обустраивать себе быт самостоятельно, хочется купить другую люстру или переставить мебель-пожалуйста, пусть занимается, главное, чтобы все переделки согласовались с вами. Создайте иллюзию его собственности, возможно это повлияет на продление ваших отношений как арендатора и арендодателя.

  Рекомендуем провести проверку и ремонт газового оборудования , сантехники и электрики. Во-первых, это гарантия сохранить имущество, во-вторых, избавит от лишнего разбирательства с арендатором.

  Как искать арендаторов

  Теперь смело можно заняться поиском съемщика. Выбирайте наиболее привлекательный и удобный для вас способ для решения этой задачи. Первый вариант-это заниматься поиском самостоятельно, второй-поручить подбор клиентов профессионалам.

  Кто работает на рынке недвижимости не первый год, отдают предпочтение агентствам . Они помогут как в поиске клиента, так и в заключении договора аренды. Есть минус: придется оплатить услуги агентству, и эта сумма может быть далеко не маленькая.

  Если вы будете заниматься поиском клиентов сами, то тщательно продумайте текст объявления, не надо приукрашать свой дом, но имеющиеся плюсы укажите обязательно. При этом укажите, на какой срок планируете сдавать свое жилье. Не стоит описывать все детали и нюансы жилья, достаточно прикрепить фото, и клиент увидит все сам.

  Согласование условий аренды

  Чтобы определиться с ценой, по которой вы планируете сдавать дом, сначала необходимо провести мониторинг цен на похожие объекты, а потом учесть следующие факторы:

  • территориальное расположение сдаваемого объекта (как далеко он находиться от города);
  • расписание автобусов, наличие такси, маршруток;
  • техническое состояние дорог;
  • наличие коммуникаций;
  • наличие соседей;
  • размещение поблизости садика, магазина, больницы и др. объектов инфраструктуры;
  • внешний вид участка и наличие бытовых пристроек.

  Обязательно обговорите дополнительные условия, например, с какой периодичностью будете приезжать с проверкой, сроки оплаты аренды, условия содержания домашних животных, как вести себя с соседями, кто будет заниматься мелким ремонтом и т.п.

  Заключение договора найма

  Для подписания договора аренды, необходимы следующие документы:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье;
  • справка, что нет задолженности по платежам ЖКХ;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • договор аренды.

  Помните: договор вступает в силу с момента его подписания!

  Вы можете составить опись имущества, которое сдается вместе с домом, но при этом не стоит описывать все в плоть до ложек, обычно в такой список вносят