Содержание статьи
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?
Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, по необъяснимым причинам считается нежелательной и даже рискованной сделкой, хотя по сути таковой совсем не является. Многих покупателей останавливает сам факт обременения и то, что недвижимость фактически является собственностью банка до момента погашения кредита. На самом деле банк, за которым остается окончательное решение в вопросах смены собственника залоговой квартиры, – это точно такое же юридическое лицо, как например, компания-застройщик, и вполне может дать согласие на продажу залогового жилья. С другой стороны, любому финансовому учреждению безразлично, кто именно погасит долг, а если это произойдет еще до торгов, он получит более весомую прибыль.
Можно ли купить квартиру с невыплаченной ипотекой?
Приобретение жилья с использованием ипотечного кредита подразумевает, что до полного его погашения недвижимость остается в залоге у банка, и любые операции с ней могут быть осуществлены только с его согласия. Это значит, что купить находящуюся в ипотеке квартиру вполне возможно, если банк дал продавцу утвердительный ответ на проведение такой сделки.
Основная цель любого финансового учреждения, которое выдает ипотечные или даже потребительские кредиты – это получение прибыли и, разумеется, полный возврат кредитных средств. Законная продажа ипотечной квартиры подразумевает, что эти средства будут возвращены банку в любом случае, и неважно, кто именно будет плательщиком.
Банк, выдавший в свое время кредит на покупку жилья, полностью защищен от потери денег. С одной стороны, кредитный договор прямо говорит о том, что залоговое имущество может быть изъято при систематическом нарушении графика платежей или отказе от оплаты без компенсации уплаченных ранее средств. С другой – на подобную недвижимость налагается обременение, которое можно снять, только предъявив справку о полном погашении долга перед банком. Без этого документа ни одна государственная служба не зарегистрирует право собственности или его переход.
Давать или не давать согласие на продажу залоговой недвижимости, банки решают самостоятельно. Например, купить квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка, можно без проблем – его представители охотно консультируют продавцов и покупателей по непонятным вопросам и помогают с оформлением документов. Другие финансовые учреждения могут отказать в такого рода сделке, мотивируя это тем, что владелец, с которым был заключен кредитный договор, должен сначала погасить задолженность, а затем волен поступать со своей собственностью, как ему вздумается. Специального нормативного акта, который мог бы обязать банк дать согласие на выкуп из-под залога ипотеки, не существует.
Выгодно ли покупать залоговую квартиру?
Покупка ипотечной квартиры в залоге, в первую очередь, выгодна тем, что относительно такой недвижимости все возможные юридический риски сведены к нулю. Приобретаемое в кредит жилье проходит самую тщательную проверку со стороны банка перед тем, как одобрить выдачу заемных средств.
Второе преимущество ипотечной недвижимости – сниженная цена. Большинство продавцов в такой ситуации готовы к торгу и зачастую уступают квартиры под залогом за более чем приемлемую цену. Несмотря на то, что ипотека отличается большой переплатой, нередко превышающей исходную стоимость более чем в два раза, выкуп обремененной квартиры все равно обойдется дешевле, чем самостоятельное ее приобретение в кредит.
Купить ипотечные квартиры, выставленные на продажу от банков, можно по их оценочной стоимости, в то время как аналогичное жилье без обременений способно оказаться дороже по разным причинам: уровню инфраструктуры, состоянию ремонта и т.д.
Третье преимущество – это возможность приобрести жилье в понравившемся районе или даже конкретном жилом комплексе. Дело в том, что по мере увеличения количества ипотечных квартир, число продаж жилья, остающегося под залогом, значительно возрастает. Если задаться такой целью, среди всех предложений можно выбрать нужный вариант, чтобы выкупить его одним из доступных способов.
И последнее преимущество, в какой-то степени косвенное, – это новизна недвижимости. Подавляющее большинство договоров ипотеки заключается именно на жилье, которое относится к первичному рынку. Среди таких соглашений встречаются и вторичные квартиры, однако по ним банки менее охотно дают согласие на получение кредита. Выставленная на продажу обремененная квартира с большой долей вероятности может оказаться совершенно новой.
Почему продают ипотечное жилье?
На первый взгляд кажется, что продажа ипотечных квартир, за владельцами которых числится долг, – довольно редкое явление. На самом деле, если лучше проанализировать рынок недвижимости, можно заметить, что процент подобных предложений довольно значителен. Так происходит, потому что существует масса причин, которые могут подтолкнуть хозяина квартиры к ее продаже.
Первая причина – личные обстоятельства. К ним относятся смена места жительства, работы, семейного положения. Не редкими бывают случаи, когда жилье приобретается в совместное владение супругами и при разводе делится поровну. Для многих людей ее продажа – это наиболее удобный способ равноценно и полюбовно разделить имущество.
Варианты покупки квартиры, находящейся в ипотеке, включают и то жилье, хозяева которого решились на продажу с целью улучшить свои жилищные условия. Дополнительный доход, появление в семье детей и другие факторы нередко побуждают людей искать жилплощадь побольше, а от старой избавляться.
Вторая причина – одна из самых распространенных. Владелец, являющийся залогодателем, по каким-либо причинам не в состоянии выплачивать долг банку. Это может произойти из-за потери работы, по состоянию здоровья, в связи с уменьшением постоянного дохода.
В любом договоре кредитования такие обстоятельства предусмотрены, и банк всегда может пойти навстречу и предоставить должнику кредитные каникулы, увеличение срока выплаты ипотеки с уменьшением суммы обязательных платежей. Однако если владелец квартиры понимает, что подобные обстоятельства носят не временный, а затяжной характер, он может посчитать более выгодным продать имеющееся жилье, а взамен купить вариант дешевле. Такое развитие событий для него все равно будет лучше, нежели изъятие квартиры за долги.
Безопасно купить ипотечную квартиру можно и тогда, когда, согласно с условиями договора кредитования, жилье уже перешло в собственность банка после невозможности залогодателя исполнять свои обязательства.
Возможны и другие причины, почему квартира в залоге выставляется на продажу. Они могут включать неблагоприятное соседство, плохую экологическую обстановку, высокую стоимость коммунальных услуг, значительный уровень шума. Эти факторы, могущие быть характерными для любого типа жилья, а не только ипотечного, сами по себе снижают ценность недвижимости и редко выступают единственной причиной, почему нынешний владелец хочет от нее отказаться. В любом случае, если подобные обстоятельства настолько неприятны для жизни, покупателю стоит подумать дважды, рассматривать ли вообще вариант с этой квартирой.
Как купить ипотечную квартиру без риска?
Процедура покупки квартиры, находящейся в ипотеке, немного отличается от обычного способа приобретения недвижимости. Основная ее черта, от которой исходит вся сложность процесса заключения сделки купли-продажи, – это задолженность. Кредит по каждой продаваемой квартире в залоге уже в какой-то степени оплачен, и остается только решить, кто будет возвращать банку оставшуюся часть: продавец или покупатель.
Существует несколько в одинаковой степени приемлемых вариантов для оформления покупки ипотечной квартиры. Перед тем, как остановить свой выбор на наиболее удобном из них, следует удостовериться, что у продавца нет задолженности по регулярным платежам. Для этого следует попросить его предоставить справку из банка о ее отсутствии. Только после этого можно выбирать вариант сделки.
Переуступка кредитных обязательств
Оформить покупку ипотечной квартиры с переуступкой долга по ней можно только с предварительного согласия и одобрения финансовой организации, выдавшей кредит. Сторонам необходимо обратиться в банк, который, в случае положительного ответа, окажет консультацию по вопросам осуществления такого вида сделки.
После этого нужно составить проект договора – из-за сложного характера такого вида соглашения составление лучше поручить хорошему юристу или риелтору. В дальнейшем банк внесет в него свои коррективы и дополнения, если такие потребуются.
Следует заметить, что абсолютно все этапы сделки по переуступке кредитных обязательств проходят в стенах банка-кредитора. Взаиморасчеты осуществляются или с помощью банковских ячеек, или путем открытия двух разных аккредитивных счетов. Один из них предназначен для суммы, составляющей непосредственно долг по кредиту, а второй – для оставшихся денег, которые будут использованы как платежное средство по договору купли-продажи.
Покупатель оформляет на себя новый кредит в размере оставшейся по данной ипотечной квартире задолженности, становясь, таким образом, новым залогодателем. Эта сумма помещается в первую ячейку или на аккредитивный счет. Вслед за этим осуществляется подписание договора купли-продажи и его подача в Росреестр. Только после регистрации права собственности продавец может забрать или снять эти деньги с первого счета, чтобы погасить свой собственный долг перед банком.
После прекращения кредитных обязательств финансовое учреждение выдает продавцу специальный документ – закладную с указанием о погашении кредита, который должен быть передан покупателю. Погашенная закладная является основанием для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения на недвижимости. После снятия обременения продавец может забрать остальную сумму из второй ячейки или счета.
Несмотря на свою кажущуюся сложность, этот способ является наиболее подходящим, для того, чтобы правильно купить ипотечную квартиру за наличные или путем открытия счета. Параллельно он является и самым надежным, поскольку на каждом этапе контролируется представителями банка. Стороны в этом случае максимально защищены от всех опасностей, которые могут подстрекать даже во время нотариального оформления соглашений.
Предварительный договор купли-продажи
Если покупатель не желает обременять себя кредитными обязательствами и имеет средства, чтобы сразу уплатить полную стоимость квартиры, оформить соглашение можно с использованием предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что оплата оставшейся задолженности по ипотеке осуществляется в виде передачи части суммы, вычтенной из общей стоимости квартиры, о которой условились стороны.
Иными словами, погашение кредита происходит за счет тех средств, которые покупатель должен уплатить продавцу. Для этого между ними заключается предварительный договор, согласно которому определенная сумма, равная оставшимся кредитным обязательствам, передается продавцу в виде задатка. При этом крайне желательно оформить также и соглашение о задатке.
После этого продавец самостоятельно погашает долг перед банком и предоставляет покупателю погашенную закладную. Банк, в свою очередь, снимает обременение с недвижимости, а стороны приступают к подписанию основного договора купли-продажи.
В случае с продажей ипотечной квартиры составление как предварительного, так и основного договора лучше доверить юристу. Для окончательного урегулирования сделки у нотариуса потребуются следующие документы:
- паспорта сторон;
- свидетельство о заключении брака, если квартира покупается в совместную собственность;
- свидетельства о рождении детей, если они наделяются долей в покупаемом жилье;
- согласие супругов на операцию с недвижимостью, если она подразумевает общее владение;
- свидетельство о регистрации права собственности – выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость: договор купли-продажи, долевого участия, дарственная, завещание, решение суда;
- разрешение органов опеки или попечительства, если несовершеннолетний имеет долю в продаваемой ипотечной квартире;
- паспорт БТИ.
После передачи продавцу оставшейся суммы покупатель может зарегистрировать свое право собственности.
Несмотря на то, что этот способ покупки ипотечной квартиры выглядит проще, в реальности он таковым не является. На то, чтобы уладить все вопросы в каждой из необходимых организаций, порой уходит немало времени. Но основную опасность все же составляет человеческий фактор.
Главный риск сделки с предварительным договором заключается в том, что после получения задатка и оплаты с его помощью остатка задолженности по кредиту у продавца может возникнуть искушение отказаться от дальнейшего сотрудничества. В такой ситуации покупателю придется обращаться в суд. Согласно законодательству, при нарушении условий предварительного договора со стороны продавца, суд встает на сторону покупателя, однако такое развитие событий в любом случае чревато значительной потерей времени и денег, потраченных на судебные издержки.
Похожим образом квартира, которая находится в ипотеке, покупается без согласия на то банка-кредитора. Зачастую стороны предпочитают вместо предварительного договора заключать только соглашение задатка. Этот документ имеет такую же юридическую силу, как и договор, особенно, если регистрируется у нотариуса.
Согласно закону о задатке, в случае отказа от сделки со стороны продавца, тот обязан возместить покупателю его двойную стоимость. На практике такое встречается нечасто: продавцу невыгодно гасить проценты по кредиту фактически в двойном размере. Поэтому, если банк отказал в просьбе разрешить продажу квартиры в залоге, данный способ законно совершить сделку – единственный, который остается сторонам.
Покупка квартиры с аукциона
При желании купить ипотечную залоговую квартиру можно напрямую у банка. Это касается тех случаев, когда залогодатели не смогли выполнить кредитные обязательства, и жилье, по решению суда или с помощью исполнительной нотариальной службы, было у них изъято. В такой ситуации недвижимость выставляется на публичный аукцион по цене, зачастую ниже своей рыночной стоимости.
Объявления о проведении торгов публикуются на сайтах банков и многочисленных площадках, которые занимаются такого рода деятельностью. Обычно в них указывается стартовая цена квартиры и размер шага, на который стоимость может повышаться. Учитывая, что участников подобных торгов бывает не так и много, опасаться чрезмерного повышения цены на среднестатистическую квартиру не стоит. Единственной исключение – жилье, которое по тем или иным причинам продается по очень заниженной стоимости.
Для того, чтобы стать участником торгов, необходимо зарегистрироваться на выбранном сайте. После регистрации нужно пройти тщательную проверку всех предоставленных документов, которая называется аккредитацией.
Выбрав понравившийся лот, следует уплатить за него задаток, который обычно составляет 5% стоимости недвижимости. Если потенциальных покупателей окажется несколько, придется принимать участие в повышении цены. После завершения торгов на электронную почту победителя приходит специальный протокол-уведомление, в котором за ним закрепляется право приоритетной покупки квартиры по установленной аукционом стоимости.
К немногим недостаткам этого метода покупки залогового жилья относится усложненная процедура приобретения недвижимости и оформления на нее права собственности. Кроме этого, не во всех случаях есть возможность ознакомиться с лотом в реальности: посетить квартиру, подробно разузнать обо всей ее истории. Еще один минус покупки квартиры на торгах – невозможность взять ее в ипотеку.
Тем не менее, любые юридические риски при участии в аукционе исключены – вся недвижимость тщательно проверяется на наличие разного рода обременений и задолженностей, других собственников и т.д.
Как продать ипотечную квартиру
Собственник может продать квартиру, купленную в ипотеку, на любом этапе погашения задолженности.
В статье разберём, как продать залоговую недвижимость
и какие нюансы есть у таких сделок.
Собственник может продать квартиру, купленную в ипотеку, на любом этапе погашения задолженности.
В статье разберём, как продать залоговую недвижимость
и какие нюансы есть у таких сделок.
Особенность продажи жилья, купленного в кредит
При ипотечном кредитовании жильё передают в банковский залог. Такой подход гарантирует банку возврат средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособен. Обременение снимается с недвижимости только после полной выплаты долга по ипотечному кредитному договору (договору займа).
Несмотря на то, что официально квартира — это залоговое имущество, она находится в собственности заёмщика. Владелец вправе распоряжаться недвижимостью, например, продать жильё, но только с согласия банка. Банк имеет право запретить сделку.
Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечную квартиру?
1. Обратитесь в банк и выясните, как досрочно погасить задолженность по ипотечному кредитному договору, а также получите информацию о процессе снятия обременения.
2. Выберите способ продажи квартиры.
3. Найдите покупателя, согласного на покупку залогового жилья.
4. Получите одобрение банка для проведения сделки.
Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?
Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, о которых нужно знать. Родители должны выделить детям доли в праве собственности на квартиру после полного погашения задолженности, если материнский (семейный) капитал использовался:
— на уплату первоначального взноса
— на погашение задолженности по кредитному договору
Если доля квартира находится в собственности несовершеннолетних, то для её продажи понадобится согласие органа опеки и попечительства. Сотрудники органа проанализируют условия конкретной сделки и определят, не нарушает ли она интересы детей.
Подробнее о том, как продать квартиру, если для покупки недвижимости использовался материнский (семейный) капитал, читайте в статье.
Способы продать квартиру, находящуюся в залоге
Выберите подходящий для вас вариант продажи заложенной недвижимости. Чаще всего используются 4 основных сценария:
— продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия обременения
— погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи
— продажа квартиры вместе с задолженностью по кредиту
— реализация квартиры банком
Рассмотрим подробно каждый из вариантов.
Продажа квартиры после досрочного погашения кредита
Заёмщик может погасить долг по кредитному договору (договору займа) досрочно, если у него есть для этого средства в размере остатка задолженности.
Ещё один возможный вариант — погасить ипотеку за счёт денежных средств покупателя. В этом случае проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости в этом случае также не требуется.
Рекомендации, как провести сделку:
1. Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму задолженности)
Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия и сроки снятия залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае непредвиденных обстоятельств.
2. Погасите ипотечный кредит досрочно
Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу).
3. Получите закладную у банка, если она оформлялась
Проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной рассказано в статье.
4. Снимите обременение с жилья
Некоторые банки снимают обременение самостоятельно в электронном формате. Если такой опции нет, подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке через МФЦ.
5. Заключите договор купли-продажи
Учтите задаток, который вам уже выплатил покупатель.
6. Зарегистрируйте переход права собственности
Покупатель станет владельцем квартиры после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для регистрации сделки обратитесь в МФЦ.
Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи
В процессе продажи залоговой недвижимости обязательно участвует банк, так как необходимо его согласие на продажу квартиры с дальнейшим погашением долга.
Рекомендации, как провести сделку:
1. Получите согласие банка на продажу заложенного жилья.
2. Найдите потенциального покупателя
3. Получите в банке выписку об остатке суммы выплат по ипотеке и предоставьте её покупателю.
4. Составьте договор купли-продажи. Подробно укажите в договоре все условия проведения сделки, сроки продажи залогового имущества.
5. Покупатель перечисляет в банк деньги в размере:
— суммы задолженности по кредитным обязательствам
— остатка средств за квартиру собственнику
Перечислить деньги можно и другим способом. Подробнее о том, как безопасно осуществить передачу денежных средств, читайте в статье.
6. Зарегистрируйте переход права собственности, после чего банк получит средства для погашения остатка по ипотеке и снимет обременение с квартиры. Для регистрации нужно обратиться в МФЦ. Покупатель становится полноправным владельцем квартиры после осуществления регистрации перехода права собственности в ЕГРН.
Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами
Переоформление ипотеки, как правило, используется, если у продавца жилья большой остаток задолженности по ипотечному кредитному договору, а у покупателя нет полной суммы, чтобы приобрести недвижимость. Преимущество такого способа продажи — меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть в банке. Основное ограничение — новый заёмщик может не подходить под требования кредитной организации, а значит не сможет оформить кредит на себя.
Рекомендации, как можно провести оформление ипотечной сделки и сделки купли-продажи:
1. Уведомите банк, что вы планируете продать квартиру, и получите одобрение кредитора.
2. Найдите покупателя, согласного приобрести ипотечную квартиру вместе с задолженностью.
3. Покупатель предоставляет в банк документы о своей платёжеспособности. Перечень нужных документов уточните у кредитной организации. Как правило, это:
— паспорт покупателя
— документы, подтверждающие наличие работы и достаточного дохода. Нередко банк с согласия покупателя запрашивает эти данные у Пенсионного фонда самостоятельно
— документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, к примеру, выписка об остатке средств
4. Оформите сделку между банком и покупателем.
5. Получите деньги от банка. Продавец получает выплату в размере разницы между стоимостью квартиры и остатком долга по ипотечному жилью.
6. Перерегистрируйте право собственности. Обратитесь в МФЦ или в Росреестр.
Реализация квартиры банком
Банк может продать квартиру, если у заёмщика числится большая задолженность по кредиту. Если просрочка по выплатам небольшая, попробуйте договориться с банком об отсрочке для выплаты долга, например, оформите ипотечные каникулы, или продайте жильё своими силами.
Кредитор может продать жильё только по решению суда. Для этого недвижимость выставляется на торги на специализированных площадках. Сумма за продажу квартиры идёт на оплату:
— судебных издержек
— услуг по организации торгов
— остатка задолженности по ипотечному кредитному договору
Если после всех выплат остаются свободные средства, банк передаёт их клиенту-заёмщику, поэтому такой способ продажи рассматривают только в крайнем случае.
Нужно ли платить налог с продажи ипотечного жилья?
Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник должен заплатить НДФЛ 13%, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет. Отсчёт срока владения начинается с даты, указанной в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права.
Если при уплате такого налога вы воспользуетесь имущественным вычетом, это уменьшит сумму налога. Размер такого вычета может составить до 1 млн рублей.
Продажа ипотечного жилья не всегда выгодна продавцу, однако обстоятельства иногда вынуждают принимать решения быстро. Внимательно изучите нюансы разных сценариев продажи обременённой квартиры, чтобы выбрать наиболее подходящий для вас вариант.
Як придбати квартиру в іпотеку: особливості угоди
Іпотека в Україні вже який рік залишається одним з дієвих способів купівлі житла. Він особливо актуальний, якщо на оплату повної вартості нерухомості грошей не вистачає. Як купити квартиру в іпотеку?
Іпотека – це
Іпотека — один із видів застави нерухомого майна, з метою забезпечення виконання зобов'язання боржника перед кредитором за допомогою нерухомого майна, яке залишається у володінні і користуванні іпотекодавця.
Іпотечний кредит або іпотека – це дієвий фінансовий інструмент для придбання власного житла без багаторічного накопичення заощаджень. Покупець просто вносить фіксовані платежі за нерухомість, якою вже користується. І після виплати всієї прописаної в договорі суми право користування нерухомим майном від банку-кредитора переходить до покупця – майбутнього власника.
Квартира в іпотеку: переваги та недоліки
Іпотека, як і будь-який інший спосіб покупки житла, має свої плюси і мінуси. Так, одна з головних переваг квартири у кредит – можливість зменшення термінів і розмірів щомісячних виплат. Для цього потрібно накопичити великий початковий внесок, який в Україні стартує з 20% від повної вартості квартири або будинку. При цьому позичальник платить за своє житло, а не за оренду – ще одна перевага іпотеки та іпотечного кредиту. Також серед плюсів цього фінансового інструменту:
- можливість купівлі житла навіть при невеликій сумі початкового внеску;
- можливість дострокового погашення та економія на відсотках по кредиту;
- широкий вибір варіантів нерухомості: первинний і вторинний житловий фонд, заміський будинок.
Головний недолік іпотеки – права власності на житло належать «іпотекодавцю» до погашення всієї суми (вартість об'єкта, виплати за процентами та інше). У 2018 році частка покупки житлової нерухомості за допомогою іпотечного кредитування за різними оцінками становить не більше 4% від загальної кількості угод з купівлі-продажу. Нерідко процентна ставка прямо залежить від розміру початкового внеску, рівня зарплати та кредитної історії позичальника.
Як купити квартиру в іпотеку: види угод
Банки постійно впроваджують нові і модернізують старі іпотечні програми. Кожна з них діє в будь-якому банку і може бути результато