Как продать долю в доме без земли

Содержание статьи

Как продать долю в частном доме?

Недвижимость не всегда имеет одного владельца. Один из собственников имеет право реализовать свою часть. Чтобы продать долю в доме с землей, необходимо придерживаться нескольких рекомендаций. Ведь подобная сделка отличается от стандартной.

Собственник доли: чем он владеет

Долевая собственность не предполагает, что за каждым гражданином закрепляется определенная комната. Человек владеет определенной долей. Она может быть одинаковой для всех собственников, или большей/меньшей для каждого из граждан.

В каждом помещении у всех граждан есть во владении определенная часть. Поэтому установить порядок пользования достаточно сложно. Если к мирному соглашению прийти не удается, собственники решают этот вопрос через суд.

В некоторых случаях устанавливается реальная доля каждого владельца. В документах закреплена информация, какой частью недвижимости владеет конкретный гражданин.

Определение доли в доме

Если рассматривать вопрос с юридической стороны, то доля не является самостоятельным объектом. В натуральном выражении ее выделяют при наличии специальных технических возможностей. Процедура не проводится, если это может нанести недвижимости ущерб.

Доля без натурального выражения позволяет ее владельцу использовать имущество в равных правах с остальными собственниками. При разделе недвижимости сначала определяют часть для каждого гражданина. По умолчанию у владельцев равные части недвижимости.

Продать невыделенную долю в доме можно. Продаже подлежит любая часть имущества, которым владеет гражданин. Даже продать долю дома без земли можно. Но есть некоторые нюансы. Например, если продавец не является собственником участка. Так, сооружение перейдет в собственность покупателю, а земля – в пользование. Главное, чтобы территория находилась на кадастровом учете, а в договоре отмечался ее номер.

Долевые части могут определяться при помощи соглашения между гражданами. Если земельный участок является собственностью, то она продается вместе с домом. Части земли соответствуют долям в недвижимости.

Как продать долю в частном доме: подготовка

Процедура реализации недвижимости в этом случае имеет ряд особенностей. Продать долю в доме можно. Совладельцы по закону имеет преимущественное право на приобретение. То есть сначала необходимо предложить купить часть другим собственникам. Остальные граждане обязательно оповещаются о желании одного из владельцев продать долю дома с земельным участком. Если они не собираются приобретать ее, должны оформить отказ в письменном виде. Оно дополнительно заверяется у нотариуса.

Если покупателем выступает другой собственник, то можно не оформлять согласие на проведение сделки. Когда граждане игнорируют уведомления, продавец должен выждать минимум 30 дней, прежде чем оформлять договор купли-продажи.

Можно ли продать долю в частном доме: алгоритм

Существует определенный порядок, в котором рекомендуется действовать при реализации части недвижимости. Чтобы продать ½ долю дома, необходимо соблюдать алгоритм:

Уведомление других собственников о желании реализовать часть имущества.
Получение согласия или отказа в письменном виде.
Выбор подходящего покупателя. Так можно продать долю в доме родственнику или стороннему человеку.
Сбор необходимых бумаг.
Проведение выписки жильцов.
Оформление договора купли-продажи, составление акта передачи недвижимости.
Проведение регистрации сделки в БТИ.

Продать долю в частном доме можно только одному покупателю. Если несколько жильцов изъявили желание приобрести часть имущества, то продавец самостоятельно выбирает одного из них для заключения сделки.

Документы

Чтобы правильно продать долю в жилом доме, необходимо подготовить пакет бумаг. Он будет зависеть от обстоятельств, в том числе реализуется ли строение с участком или без него.

Чтобы продать долю в частном доме с землей, необходимо подготовить следующие бумаги:

Паспорт собственника.
Согласие супруга, если недвижимость приобреталась в браке или в брачном договоре есть соответствующий пункт.
Бумаги, подтверждающие право владения конкретным домом и участком.
Выписка из ЕГРН. Для каждой доли отдельная бумага.
Документы, подтверждающие отсутствие обременений. Проверить это можно при помощи онлайн-сервиса. Подойдут справки, подтверждающие отсутствие различных задолженностей.
Технические и кадастровый паспорта.
Выписка из домовой книги.
Бумаги, подтверждающие снятие с регистрации.
Уведомления других жильцов и их письменные отказы. Можно предъявить копию, а не оригинал.

Чтобы продать дом с долями несовершеннолетних детей, необходимо получить разрешение на проведение сделки от органов опеки. Его прикладывают к общему пакету бумаг. Затем необходимо приложить номер счета несовершеннолетнего для перечисления средств. Это должна быть личная карта ребенка, а не родителя.

Дополнительных разрешений для несовершеннолетнего покупателя не требуется. Если один из участников сделки действует через представителя, необходимо приложить документы, подтверждающие его полномочия с обязательным заверением у нотариуса.

Чтобы продать долю в доме без земли, потребуются практически такие же бумаги, что описаны выше. Разница в том, что в этом случае не требуется прикреплять документы, касающиеся участка.

Договор

Чтобы продать долю в доме без выделения или с ним, необходимо заключить договор. В нем необходимо отразить информацию о покупателе и продавце, отразить предмет соглашения и данные о нем. Обязательно прописывают стоимость сделки и способы оплаты. Можно обозначить прочие условия соглашения. В завершении стороны ставят дату сделки и свои подписи.

Чтобы продать 1/3 долю в доме, необходимо в договоре прописать стоимость этой части, а также общую цену недвижимости. Иногда покупатели просят отразить на бумаге конкретные предметы, которыми он вправе пользоваться. Например, баня, сарай, гараж и прочее. Составляется также акт приема-передачи объекта. Перечисленные документы оформляются в нескольких экземплярах, по одному для каждого участника сделки.

Заверение у нотариуса

Сделка не будет признана действительной без обращения к нотариусу. Исключением являются случаи, когда все совладельцы продают свои части по единой сделке, при условии, что среди участников процесса нет недееспособных граждан или несовершеннолетних.

Государственная регистрация

Подобная сделка должна пройти регистрацию в Росреестре. Ранее для этого участники соглашения обращаются в соответствующую организацию и оформляют заявление. Это правило претерпело изменения. Теперь нотариус самостоятельно передает все бумаги в ведомость. Он отправляет их в электронном виде.

Регистрация прав собственности занимает около 5 суток. Также документы можно передать через МФЦ. Но это увеличит срок регистрации до 9 дней. Процедура требует оплату государственной пошлины.

Налоги при продаже

При реализации доли, продавец получит доход. Поэтому должен заплатить налог. Он составит 13% от стоимости, которая прописана на бумаге. Не нужно платить налог, если гражданин владел этой долей больше 5 лет. Также от этого обязательства освобождаются те, кто получил часть недвижимости по наследству, в дар, была приобретена до 2016 года или стала собственностью через процедуру приватизации. Налогом не облагаются сделки, при которых продавец реализует единственный свой объект недвижимости.

Возможные проблемы

Прежде чем продать ½ долю в частном доме, необходимо ознакомиться с возможными подводными камнями. Среди них:

Если имущество является совместной собственностью супругов, то требуется провести выделение части. Обязательно заключается соглашение. При наличии споров между сторонами вопрос решается в судебном порядке.
Чтобы продать дом если в доле несовершеннолетние, должен действовать только законный представитель детей. Обязательно наличие согласия от органов опеки. Важно не допустить нарушения прав детей при продаже.
Если часть выделена в натуре, можно не получать согласия от других собственников на продажу. Но для этого доля должна соответствовать определенным требованиям. После выделения части в натуре на нее выдается технический паспорт.

Продавать долю в частном доме можно, вне зависимости выделена она или нет. Также необязательно продавать вместе с частью земельный участок. Все перечисленные обстоятельства влияют на то, как будет проходить сделка. Необходимо запомнить несколько важных моментов:

Хочу продать долю в квартире, а сестра против

Нам с сестрой досталась по наследству квартира от мамы. Доли в ней распределены пополам. Я хочу продать эту квартиру, а сестра возражает. Выкупить мою долю она тоже не может: нет денег.

И что мне теперь с этой долей делать?

Ольга, юридически это простой вопрос. Хотите продать — продавайте. У сестры есть преимущественное право покупки вашей доли. Но если она покупать не хочет, то запретить вам ее продать не может.

Другое дело, что отношения с сестрой вы таким образом серьезно испортите. Так что сразу рекомендуем вам прочитать нашу старую статью «Как говорить с близкими о деньгах». Сложно посоветовать что-то еще, кроме как попробовать договориться с сестрой и найти компромисс.

Остальные юридические нюансы я разберу в этом ответе.

Что такое преимущественное право покупки

Вы, как собственник доли, вправе распоряжаться ей так, как хотите. Захотите — продавайте, был бы покупатель. Единственное ограничение, которое на вас накладывает закон: вы обязаны предложить купить долю другому собственнику квартиры, перед тем как продать ее третьему лицу. Это называется преимущественным правом покупки. Собственник или собственники других долей должны иметь приоритетную возможность получить в собственность весь объект.

Недвижимость крайне трудно, а порой вообще невозможно делить на доли. Если доля слишком маленькая, начинаются суды и споры, кому какая комната принадлежит. Все это портит жизнь владельцам. Поэтому в законе предусмотрено, что в первую очередь нужно думать о том, как сделать недвижимость единой. Если другие владельцы не хотят или не могут приобрести недостающие до целой доли, их можно продать другим людям.

Теоретически преимущественное право можно обойти, например, если использовать схему с дарением своей доли. Поскольку дарение не надо согласовывать с другими собственниками, долю можно подарить любому человеку. О том, как обходят преимущественные права хитрые риелторы при продаже долей в коммунальных квартирах, можно почитать в другой нашей статье.

Вы можете попробовать обойти правила о преимущественном праве, но в законе прописаны различные механизмы оспаривания таких действий. Например, владелец другой доли, если вы нарушили его права, в течение трех месяцев с момента продажи вашей доли вправе обратиться в суд и потребовать перевести обязанности покупателя на него. То есть заменить того, кому вы продали, в сделке собой и стать владельцем доли.

Даже если в течение трех месяцев он не успел, у него есть еще целый год, чтобы обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной или ничтожной. После чего вам придется возвращать деньги, которые вы, возможно, уже потратили, покупателю. А ему — возвращать вам долю.

Как правильно оформить продажу, чтобы ее нельзя было оспорить

По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле.

Но так как вы близкие люди и можете сесть и спокойно все обсудить, есть возможность договориться о разных вариантах.

Если сестра не против

Сестра может подписать отказ от преимущественного права покупки, если она не против вашей продажи в целом. Можете за это предложить ей согласовать с ней кандидатуру покупателя.

Заверить ее отказ нужно обязательно у нотариуса. Это стоит около 2000 Р , из которых 500 Р — это госпошлина, 1500 Р — услуги нотариуса. Цены на услуги нотариусов могут отличаться в разных регионах.

Если сестра против

В случае если сестра добровольно не отказывается от преимущественного права, нужно уведомить ее о намерении продать долю. Можно действовать несколькими способами.

Написать уведомление самостоятельно, указать в нем цену, по которой вы намерены продать долю, и предложить дать ответ в течение 30 дней. Можно отдельно отметить, что если письменного ответа не последует, то через 30 дней будет считаться, что сестра отказалась от своих прав преимущественной покупки.

Если она согласна расписаться на этом уведомлении, что она получила его лично, это самый дешевый и быстрый вариант для вас. Сестра ставит подпись, дату и пишет примерно такой текст: «Уведомление получено мной лично».

Отправить телеграмму. Если лично договориться не получилось, можно отправить телеграмму с уведомлением о вручении или ценное письмо с описью вложения. Отправить его необходимо по месту регистрации сестры. Это нужно, чтобы в случае спора гарантированно доказать, что вы предприняли все необходимые действия и уведомили сестру как преимущественного покупателя.

Если с телеграммой все просто, к письму есть определенные требования. В законе они не описаны, но на практике суд может потребовать доказать, что в письме лежало именно уведомление, а не пустой лист. Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.

Через нотариуса. Это необязательно, но если вы, например, собираетесь продавать свою долю покупателю с ипотекой, банк может потребовать нотариального уведомления. Так меньше рисков оспорить его в суде. Вы обращаетесь к нотариусу, он высылает уведомление, и в течение месяца вы ждете ответа.

Вариантов возможно несколько. Сестра может ответить, что согласна или не согласна купить долю. Может вообще не получить письмо — это тоже форма ответа: молчание означает согласие или молчаливый акцепт. Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство, что вы предприняли все попытки соблюсти право преимущественной покупки.

Из всех вариантов это самый дорогой — примерно 5000 Р за все действия, включая свидетельство на гербовой бумаге.

Как поступить дальше

Когда у вас на руках будет отказ от преимущественного права или свидетельство от нотариуса о соблюдении преимущественных прав, можно продавать долю в квартире кому угодно. Согласие сестры не нужно. Насколько это будет комфортно с точки зрения семейных отношений, решать вам.

Кроме того, сестре стоит попробовать пояснить один тонкий момент. Если вы продадите долю чужим людям, ее, скорее всего, ждет суд: придется разбираться с новым собственником и определять порядок пользования квартирой. Это время, деньги и большие проблемы, потому что потом ей будет сложнее продать свою долю. Пока вы владеете квартирой вместе, договориться гораздо проще и выгоднее.

Вы можете попробовать найти компромисс. Можно сдавать квартиру внаем или предложить сестре взять кредит, чтобы выкупить вашу долю. Или вы возьмете кредит и купите ее долю, а потом продадите квартиру целиком и закроете кредит. Для вас это будет выгоднее, чем продавать долю.

Что можно сделать, если бы вы владели незначительной долей

Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше ¼. Или если бы у сестры была доля меньше ¼, вы могли бы выкупить ее принудительно, а потом продать всю квартиру целиком.

Речь идет о том, что владелец незначительной доли в реальности не может фактически пользоваться квартирой. ¼ доли в однокомнатной квартире может, например, составлять 3—4 м² . Пользоваться ими для личных нужд невозможно. Поэтому закон предусмотрел механизм, когда владелец более крупной доли может выкупить незначительную долю, даже если ее собственник не согласен.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Всё ок, только забыли написать, что цена 1/2 доли квартиры не равна цене половине суммы от продажи всей квартиры. По факту, эту цену можно делить на 2. Т.е. если квартира стоит 2 млн, то 1/2 доля не стоит 1 млн, а стоит где-то 500 тыс.

Лудший, можно поподробней об этом?

Галина, а что поподробней? не один дурак не купит 1/2 квартиры по рыночной цене, ибо больше судов и геморроя, покупают ушлые дельцы, за копейки, зато потом еще сестрица взвоет, что сама не продала

Inna, Не всегда так. Коммуналки в обычных квартирах хоть и редкое, но довольно обычное решение. Часто продаются, часто покупаются. Но правда это не однокомнатные квартиры конечно

Галина, а кому нужна доля? Задайтесь вопросом, кто захочет быть покупателем 1/2 доли по цене половины квартиры? Смысл для покупателя какой? Когда вы покупаете комнату в коммуналке за 500 тыс, это совсем не означает, что двухкомнатная квартира будет стоить 1 млн. То есть, продавая долю, а не всю квартиру, не рассчитывайте получить сумму 1/2 от рыночной цены квартиры. Проконсультируйтесь у риэлтора, все станет ясно.

SGN, сдать долю можно при согласии сособственников. Необходимо оформить договор аренды в налоговой инспекции. Даже для временной регистрации необходимо согласие владельцев других долей. Ну и разделить коммунальные платежи. Не все так просто.

Лариса, Это по закону а сдают обычно никого не спрашивая с выселением потом будут явные проблемы и жить в месте вряд ли кто будет

SGN, абсолютно невозможные, неосуществимые "советы" даёте! — правильно выше Лариса уже написала, что невозможно ни в каком виде распоряжаться ДОЛЕВОЙ собственностью БЕЗ СОГЛАСИЯ ВСЕХ сособственников! Ни о какой аренде, пользовании, любом вселении на долевую ж/площадь посторонних граждан речи быть не может! Дарение без согласия — это пожалуйста.

Продавать всю квартиру и потом поделить деньги согласно долям — выгоднее. Другое дело, если сестра там живёт, съезжать не хочет и считает что вправе просто запретить продажу.

Елена, похоже, сестра вообще не понимает, что вторая доля может быть продана и с ней будут жить чужие люди. Она искренне считает, что если вторая владелица не живёт, то буду жить одна во всей квартире, и все ок.

Margarita, да, таких много. Считающих что без их разрешения с квартирой ничего не сделать

Margarita, с чего вы взяли, что сестра, которая не хочет продавать всю кв. в ней живёт. ��

причём продают обычно цыганам или профессионалам, которые потом дожимают оставшегося и выкупают всё за смищьные деньги )))
Квартирный вопрос испортил однако )))

А чем отличается от статьи где было два брата?)

Alexander, полом сестер)

"Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма."- . Весь текст ? Вы правильно написали ? А если написано просто — извещение о том то том то ? Этого разве не достаточно ?

Владимир, проще копировать вставить, чем потом доказывать. Не от руки же писать.

Подарите, фиктивно. Для дарения согласия не надо, просто договоритесь с покупателем. А ещё долю можно в счёт погашения долгов отдать, сначала оформите договор о займе денег, потом долей его гасите, тоже никаких согласий не надо.

Loreen, Предположим фиктивное дарение. Своему родственнику дарить не станет. Смысла нет. Значит предполагаемому покупателю со стороны, который помимо пукупки доли, так же обязан будет заплатить налог, который рассчитывается по рыночной стоимости жилплощади. Мне кажется, не много покупателей найдется.

"Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше ¼." А можно поподробнее, какие есть способы принудить владельца большей доли к покупке? Через суд? Например, если есть 1/8 в трехкомнатной квартире.

Dmitry, нельзя заставить других людей что-то у вас купить.

Вот такой случай : у двух собственников по 1/2 доли в трешке. Один собственник обратился в суд для установления порядка пользования — ему 1 комнату или ему 2 комнаты . Суды 1 и 2 отказали определить порядок пользования . При этом Ответчик планирует продать свою 1/2 доли по завышенной цен — специально, чтобы продать ее квартирным рейдерам ( сам заявил).
Истец специально заявил в порядок пользования 2 комнаты — ему отказали, даже когда в суде обе стороны заявили, что разногласий по двум комнатам , которые каждый из них занимает нет, а в третьей каждый занимает по 1/2 . Теперь продать квартиру еще сложнее так как те же судьи будут рассматривать заявление в той же ситуации но с новым собственником.При этом истец не проживает и ему все равно кто заедет. Истец , возможно выкупил бы вторую долю, если бы она не была завышена в два раза и ему бы не угрожали рейдерами. Ответчик высылал письмо через нотариуса и там действительно было два пустых листа. Истец написал об этом письмо нотариусу и тот повторил отправление , но уже с описью вложения. В описи вложения не было полного текста, только типа содержания письма " уведомление о продаже доли" .

Можно ли продать свою долю если она невыделена в частном доме?

Ответы на вопрос (5):

Нужно выделить долю, затем можете.

Добрый день! Уточните, кто является собственником жилого дома?

Да вы можете продать долю, с соблюдением требований ст.250 ГК РФ.

Не совсем понятно, кто собственник дома? Имеются правоустанавливающие документы на дом: например, выписка из ЕГРН?

Статья 250. ГК РФ Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Продажа доли земельного участка без согласия совладельца

Участок земли находится в долевой собственности. Совладелец меня уведомил о предстоящей продаже его доли участка. Мы предложили сначала размежевать участок, но получили отказ. Можно ли продать долю без нашего согласия? В этом случае участок опять будет в долевой собственности, а мы бы хотели оформить в собственность нашу часть участка. Можем ли мы оспорить сделку совладельца по продаже его доли?

Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в долевой собственности, регулируются общими положениями Гражданского кодекса РФ о долевой собственности.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.Каждый участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества наравне с остальными участниками долевой собственности. Часть имущества, предоставляемая в пользование, должна быть пропорциональна принадлежащей собственнику доле. В случае если это невозможно, он вправе требовать компенсации.

В случае если на земельном участке находится недвижимое имущество, необходимо учитывать права собственника указанного имущества (независимо от того, является ли он собственником одной из долей земельного участка). Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право (п. 1, 3 ст. 271 ГК РФ):

пользоваться земельным участком;
владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению (в том числе сносить соответствующие здания и сооружения).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению собственников.

Закон предоставляет право участнику общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.). В случае если предполагается возмездное отчуждение, необходимо соблюдение правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Сосед уведомил вас о продаже, требования закона соблюдены.

Размежевать участок и определить порядок пользования вы можете и с новым владельцем.