Квартира свободной планировки что это

Плюсы и минусы свободной планировки жилья

Квартира со свободной планировкой — это жильё без межкомнатных перегородок и внутренних стен. По сути, это квартира-студия, площадь которой бывает разной. В зависимости от количества квадратных метров собственник может сделать стандартную однушку или возвести стены так, чтобы получилось сразу несколько комнат.

В России первые квартиры со свободной планировкой появились в начале 90-х годов в Москве. После распада СССР возник спрос на жильё, где собственник сам решал, как распланировать пространство. Коммунальные квартиры с жёстким распределением квадратных метров остались в прошлом, и жителям захотелось раздолья в планировке дома.

Сначала собственники распрощались с перегородками, которыми пытались отделиться от соседей по коммуналке, а потом стали покупать квартиры на лестничных клетках и объединять их в одно жилое пространство. Застройщики быстро отреагировали на запрос рынка и предложили жильё без жёстких рамок в планировке.

С тех пор квартиры со свободной планировкой завоевали рынок. Точной статистики о количестве такого жилья нет, но некоторые эксперты говорят , что до половины квартир в новостройках сдаются со свободной планировкой. Строительные компании и риелторы выдают отсутствие межкомнатных стен как безусловное преимущество. Так ли это на самом деле? Разберёмся в плюсах и недостатках свободной планировки.

Плюсы квартир со свободной планировкой

1. Творчество и отсутствие рамок

Свобода самовыражения — вот главное достоинство квартир без перегородок. Собственнику не придётся сносить кривые стены и разбираться с наследием плохого вкуса предыдущего хозяина жилья.

Можно объединить кухню с гостиной, отвести под детскую столько места, сколько хочется, или поставить огромную кровать на всю площадь жилья.

Хозяин квартиры сам решает, сколько у него будет комнат. И в процессе работы над обустройством жилья почувствует себя профессиональным дизайнером или архитектором. Одним словом, творцом собственной судьбы. Как будет выглядеть дом, зависит только от фантазии собственника. По крайней мере, так уверяют строительные и риелторские компании.

2. Удобство для семьи с детьми

Свободная планировка может быть полезна для семьи с детьми. Если вы решите оставить больше открытого пространства, вам будет легче наблюдать за детьми и общаться, управляясь с домашними делами. Так свободная планировка упростит коммуникации и поможет поддерживать общение внутри семьи.

3. Современный стиль

Свободная планировка позволяет применять актуальные дизайнерские решения. Например, отсутствие перегородок и межкомнатных стен делает квартиру светлее. В таком жилье не нужно искать декор и цветовую гамму для каждой зоны — можно создать общий интерьер. А также более эффективно использовать каждый метр жилья. Это особенно удобно в квартирах с маленькой площадью.

4. Идея для бизнеса

Ещё один плюс свободной планировки — это неплохая бизнес-концепция. Квартиру без внутренних стен разделяют на несколько студий, а затем сдают в аренду.

Такой бизнес набирает популярность. Только в сервисе Авито вы найдёте более 14 000 квартир-студий в России, которые можно взять в аренду.

Минусы квартир со свободной планировкой

1. Свобода, но не во всём

Стоит заметить, что самого термина «жильё со свободной планировкой» в законодательстве нет, это маркетинговый приём риелторов и застройщиков.

Строительная компания при сдаче дома обязана чётко отметить в поэтажном плане зоны кухни и санузла в каждой квартире. Переносить эти зоны запрещается, потому что все коммуникации проводятся централизованно, и в таком случае возникнет угроза безопасности жильцов дома.

В поэтажном плане указаны и внутренние стены. Часто застройщик обозначает их в квартире перегородками высотой в несколько кирпичей или блоков. Конечно, они легко убираются, однако факт остаётся фактом — свободная планировка всё-таки не совсем свободная.

2. Свобода требует вложений

Другой минус такого жилья — дополнительные затраты. Как правило, квартиры со свободной планировкой сдаются без перегородок и без отделки. Собственнику придётся разрабатывать дизайн-проект, проводить электричество (так как зачастую оно ведётся только до распределительного щита), выполнять отделку. С учётом этих затрат, стоимость квартиры может вырасти в 1,5–2 раза, по оценкам экспертов.

Дизайнерский план сам по себе ещё не означает, что вы получите жильё мечты. Все изменения необходимо согласовать.

3. Свободу нужно узаконить

Практически любые изменения в обустройстве квартиры со свободной планировкой необходимо узаконить. Но сделать это не так просто. Вот что запрещается во время ремонта такого жилья:

переносить стояки водоснабжения и отопления;
смещать или демонтировать несущие стены;
увеличивать жилую площадь за счёт урезания санузлов или за счёт подсобных помещений;
экспериментировать с «мокрыми зонами», то есть переносить или добавлять ванную или санузел туда, где у соседей снизу находятся другие комнаты. Это может привести к появлению сырости, плесени и грибка;
делать жилое помещение меньше 8 квадратных метров;
переносить центральное отопление на балкон.

А вот что можно делать, без согласования изменений в жилинспекции и БТИ:

клеить обои;
штукатурить стены;
менять покрытие пола или потолка.

Сколько займёт согласование в кабинетах чиновников, не знает никто. В любом случае перепланировка уменьшает жилую площадь квартиры. И тогда вы рискуете переплатить за ненужные квадратные метры. Эксперты говорят , что площадь неиспользуемых напрямую зон в квартирах со свободной планировкой после ремонта составит примерно 30–35 процентов.

Альтернатива свободной планировке

Спрос на нестандартное жильё остаётся высоким, но бумажная волокита пугает покупателей. В такой ситуации застройщики обратились к опыту других стран и переняли «европейскую» планировку.

От свободной планировки она отличается двумя принципиальными вещами. Во-первых, в таком жилье строители предусмотрели все межкомнатные перегородки и внутренние стены, и спроектировали их так, что задействуется каждый квадратный метр площади. То есть исключается возникновение пустых зон.

Во-вторых, квартира с «европейской» планировкой трансформируется при помощи раздвижных перегородок.

Типичный приём европейских архитекторов — объединение кухни и гостиной. Это расширяет жилое пространство и делает его более удобным. Если родители проводят много времени на кухне, они могут беспрепятственно следить за малышом, или быстро подавать блюда для гостей. А если жилищные обстоятельства изменились, вы устанавливаете раздвижную перегородку — и это уже будут две отдельные комнаты. При этом архитекторы проектируют квартиры таким образом, что добавление или удаление перегородок не требует согласований.

В каком случае вам подойдёт квартира со свободной планировкой

Итак, узнав все плюсы и минусы жилья без внутренних стен, подведём итог. Такая недвижимость подойдёт вам, если:

у вас есть достаточно средств на ремонт и отделку;
хотите реализовать дизайнерские амбиции и воплотить в жизнь смелые архитектурные проекты;
не хотите жить в стандартной однотипной квартире, в которой пространство обустроили за вас;
собираетесь сделать в рамках одного жилого пространства несколько отдельных студий, например для организации бизнеса;
против рамок и границ, и планируете объединить всю квартиру в одно большое жилое пространство;
у вас есть время на то, чтобы спокойно реализовать архитектурные и дизайнерские замыслы.

Когда квартира со свободной планировкой, скорее всего, не ваш вариант

Ещё раз тщательно обдумать покупку жилья без межкомнатных перегородок стоит, если:

Квартира со свободной планировкой: что учесть, чтобы избежать ошибок во время ремонта

Квартира со свободной планировкой предлагает пространство, в котором отсутствуют внутренние стены, а количество опорных конструкций сведено к минимуму. Впрочем, трендовое сегодня решение имеет свои особенности, которые следует учесть при подготовке к ремонту.

Конечно, отсутствие предусмотренных перегородок позволяет обустроить пространство «под себя». Но не стоит забывать, что в проектном и поверхностном плане заранее определено расположение санузлов и кухни, пишет 24 канал .

Преимущества и недостатки свободного планирования

Эксперты отмечают, что, несмотря на преимущества свободной планировки, она подойдет далеко не каждому. Поэтому, прежде чем покупать жилье без предусмотренных девелопером стен, ознакомьтесь с преимуществами и недостатками решения.

Плюсы покупки квартиры со свободной планировкой:

Свобода обустройства . Вы сами решаете, где разместить спальню, гардероб и гостиную, а также сколько квадратных метров выделить под эти помещения.
Возможность перепланировки в будущем. В отличие от квартир с опорными стенами, жилье со свободной планировкой позволяет изменять конфигурацию перегородок в зависимости от потребностей жильца. К примеру, просторную студию можно со временем разделить на гостиную и спальню, а затем добавить детскую комнату.
Большой выбор дизайнерских решений. Квартира со свободной планировкой – это возможность постоянно экспериментировать. Благодаря отсутствию межкомнатных стен, здесь удастся реализовать любой творческий замысел. В то же время, вы можете использовать одну концепцию для всей жилой площади, поскольку не придется продумывать дизайн каждой комнаты.
Дома, в которых предлагают квартиры с открытыми планировками, чаще всего строят по монолитно-каркасной технологии. Как отмечают архитекторы, это обеспечивает большую устойчивость сооружения, что особенно важно в условиях военного положения.

Вы можете использовать одну концепцию для всей жилой площади / Фото Unsplash

Недостатки и ограничения

Основным недостатком является то, что владельцы, решившие начать обустройство квартиры, должны получить разрешения на все виды работ . Следовательно, желанный ремонт может несколько затянуться.

Также учтите, что ваши идеи могут быть отклонены, если вы пренебрегли одним из базовых запретов. Т ак, в квартирах со свободной планировкой нельзя :

переносить кухню или санузел: они должны остаться на месте, предусмотренном техническим планом;
расширять площадь санузла, убавив кухню;
убирать опорные колонны;
вмешиваться в систему вентиляции;
выносить на балкон радиатор;
делать жилые комнаты площадью до 9 квадратных метров.

Как избежать ошибок во время ремонта в квартире со свободной планировкой

Изучите проектный план

На проектных планах к квартирам со свободной планировкой изображены мокрые зоны, опорные конструкции, трубопроводы, вентиляционные короба. Обязательно ознакомьтесь с ними, прежде чем приступать к разработке дизайн-проекта.

Позаботьтесь о форме и откажитесь от коридоров

Так как при разделении квартиры на зоны придется работать с большой площадью, существует риск спроектировать комнаты неправильной формы. Прежде всего, при распределении следует избегать узких и вытянутых помещений.

Многие полезные площади также «съедят» проходы и коридоры. Чтобы сэкономить место, следует рисовать планирование без них.

Изучите проектный план прежде чем приступать к разработке дизайн-проекта / Фото Unsplash

Учтите расположение окон

Посчитайте количество окон, чтобы каждая комната имела собственный источник света и не была слишком темной. Кроме того, конкретно от расположения окна будет зависеть, где конкретно строители начнут устанавливать межкомнатную перегородку.

Запланируйте помещение специального назначения

Учитывая, что владелец сам определяет необходимые для него зоны, есть возможность спроектировать гардеробную, кладовую, мастерскую или другое техническое помещение, которое не всегда можно найти в готовых планах от застройщиков. Это существенно повысит функциональность дома.

Что такое свободная планировка квартиры, или как на нас экономят застройщики

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению. Однако это не совсем так. С юридической точки зрения свободной планировки не существует, такое понятие не закреплено в законодательных актах.

По факту же свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

— внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;-

— внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;

— внутри квартиры перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако, по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительстве и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют): БТИ либо Ростехинвентаризация.

По результатам инвентаризации определяются окончательные площади и оформляются планы квартир. В результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

— либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);

— либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Так все же, как определить можно и законно ли сделать перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой?

Всегда нужно отталкиваются именно от планов БТИ, а именно:

— если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д., которые в реальности отсутствуют или выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной. Считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. В этом случае, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.

— если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.Что делать, чтобы избежать будущих проблем?

Для согласования перепланировки необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз и проходил экспертизу. В нем отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Перед началом перепланировки в квартире с так называемой «свободной планировкой», обязательно необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом.

В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Также, перед началом перепланировки квартиры, необходимо учитывать некоторые запреты и разрешения, а именно:

— нельзя переносить так называемые «мокрые точки», а именно санузел и кухню;

— нельзя возводить конструкции, которые будут затруднять доступ к инженерным и коммуникациям;

— запрещается вносить строительные изменения, которые будут нести угрозу или нарушать прочность основных несущих стен или конструкций здания;

— запрещается реконструкция вентиляционных каналов или нарушение порядка их размещения;

Квартира со свободной планировкой — проблемы согласования

Квартиры со свободной планировкой пользуются большой популярностью. И это не удивительно — покупателю кажется, что он получает полную свободу в создании пространства своей мечты.

Однако, после ремонта, многие владельцы квартир сталкиваются со сложностями. Оказывается, ими была проведена самовольная перепланировка, а все изменения нужно было выполнять с соблюдением требований законодательства.

Что представляют собой квартиры со свободной планировкой

Свободная планировка — это вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. Такая квартира представляет собой бетонную (кирпичную) коробку с минимальным количеством перегородок. За исключением санузла, в квартире, как правило, отсутствуют внутренние помещения.

Главное рекламное преимущество такого варианта заключается в том, что покупатель якобы сам может решить, сколько будет комнат, какую по метражу площадь они будут занимать, где будет располагаться кухня, спальня, детская и другие помещения.

Квартира open-space подаётся так, как будто застройщик специально не возводит перегородки, чтобы не мешать будущему владельцу реализовать своё планировочное решение.

С одной стороны это очень современно, но по факту термин «квартира свободной планировки» вводит покупателя в заблуждение. Застройщик сэкономил (и заработал) на перегородках. А что получил покупатель?

Да, стен внутри квартиры нет, но они есть на бумаге — в документах застройщика и в документах БТИ. Без этого застройщик не прошёл бы экспертизу проектной документации, не получил бы разрешение на строительство МКД и не смог бы сдать дом приёмной комиссии.

Покупателю придётся самостоятельно и за свой счёт возводить стены и устраивать дверные проёмы. А любое, даже незначительное отступление от плана застройщика нужно согласовывать.

Перепланировка в квартире со свободной планировкой

Приобретая квартиру свободной планировки, следует помнить, что для каждого жилого помещения МКД существует утверждённый план, и это единственное планировочное решение, которое вы имеете право выполнить без согласования.

Если на планах БТИ перегородки указаны пунктиром, то при рассмотрении перепланировки считается, что они как будто возведены.

Если на плане БТИ перегородки в квартире не указаны, то для согласования перепланировки берётся строительный план от застройщика или проектировщика с указанием расположения внутренних стен.

Бывает, что на плане БТИ при свободной планировке не обозначены границы коридоров, вспомогательных и жилых помещений. Это не противоречит закону, но тоже усложняет согласование перепланировки для владельцев.

Нужно ли оформлять перепланировку в новостройке свободной планировки

Да, перепланировку необходимо согласовывать должным образом. Иначе это будет считаться самовольной перепланировкой.

Важно помнить о том, что:

нельзя объединять жилую комнату с балконом и лоджией;
недопустимо оставлять жилые комнаты без естественного освещения;
не разрешено делать кухню над жилой комнатой соседей снизу;
запрещено расширять кухню за счёт площади жилой комнаты (кроме 1-го этажа);
нельзя выходить санузлом в жилое пространство, если квартира оборудована только одним санузлом.

Кроме того, есть ограничения по метражу жилых комнат и ещё целый свод норм, правил и требований.

Орган, осуществляющий согласование — комитет администрации Хабаровска по управлению вашим районом.

Подать документы на согласование перепланировки можно лично, посетив районную администрацию или ближайший МФЦ, а также дистанционно, через сайт госуслуг.